簽約代理、登記名義人與借名登記

🔯簽約代理、登記名義人與借名登記（上）🔯

⭕ 關鍵字：無權代理/授與代理權/損害賠償

   上週經由安信建經公司的邀請，到兩家仲介公司分享法務案例，其中有個主題是「簽約代理、登記名義人與借名登記」，這是仲介公司常會遇到的簽約主體身分的問題，試舉一例說明如下：

💠舉例1💠

   張三委託仲介銷售房屋，房屋是登記在太太的名下，於是仲介請張三簽署委託書時，以張三為代理人，太太為委託人。
   經過仲介努力，買賣成交，卻收到張三的太太發函主張她並未授權先生委託銷售房屋，因此，買賣無效。

💠解  讀💠

🔼未經授權，效力未定🔽

   張三係以代理人身分出面簽署委託，委託人是太太，因此，仲介在未取得太太的授權書以前，張三是否真有獲得本人(委託人)的授權，尚未確定；意即委託銷售效力未定：既非無效，亦非有效，必須等待本人的回應，如果本人拒絕回應，就視為拒絕授權。

🔼無權代理，委託銷售即屬無效，張三負損害賠償之責🔽

   一旦本人拒絕承認，則視為無權代理，委託銷售契約即歸於無效，此時無權代理人(張三)必須對仲介或買方負擔損害賠償責任。然而，⏳此處所指的損害賠償責任的性質屬於「信賴利益」的損害賠償，亦即無權代理人必須對於信賴權有效因而受到損害的契約相對人(仲介、買方)負責。

🔼至遲何時須取得委託人的授權書?🔽

   在仲介實務上，代理人在簽署委託銷售時無法立即出具委託人的授權書，比比皆是。此時仲介多半仍會讓代理人先行簽署委託銷售契約，然而，授權書是確認委託人有授與代理權的客觀依據，⏳仲介應該最晚在買方出現、準備出具斡旋單或要約書之際，先要求代理人提供委託人的授權書，才是萬無一失的做法。

   在買方出具斡旋之後，買賣契約即有可能成交，代理人如真有獲得本人授權，應不至於拒絕及早提供授權書，仲介此際要求代理人提供授權書，正可測試本人是否真有委託銷售的意願。

🔼夫妻之間當然有相互代理之權?🔽

   或者有人說，夫妻之間有相互代理之權，但是，這僅止於日常家務的代理，有關不動產銷售，並不屬於日常家務，很多法院的判決都認定夫妻之間不能認為當然有權代理另一方銷售不動產。

   因此，仲介在接受委託的時候，對於委託人的身份務必嚴謹認定，夫妻、兄弟姊妹或父母子女之間，只要是成年而且沒有受監護宣告者，彼此之間都是獨立的個體，並非當然有代理權。

🔯簽約代理、登記名義人與借名登記（中）🔯

⭕ 關鍵字：借名登記/委託人/所有權人

💠舉例2💠 

   大投資客張三委託仲介銷售房屋，房屋是登記在李四的名下，於是仲介請張三簽署委託書時，以張三為代理人，李四為委託人。

  經過仲介努力，張三同意出售，買賣於是成交。但是不久之後卻收到李四發函主張：他並未授權張三委託銷售並同意出售房屋，因此，委託銷售以及買賣契約均無效。

💠解  讀💠

🔼委託人=所有權人?🔽

   委託銷售契約的當事人是「委託人」，有關委託書的「不動產標示」部分又有土地及房屋的「所有權人」欄位，由此可以窺知，委託人與所有權人並非同一人，亦即委託仲介銷售房屋的委託人非必然是銷售標的所有權人不可。

   在本例，張三實際上是真正的所有權人，只是將房屋借名登記在李四名下，由李四擔任登記名義人，是形式上的所有權人。很多仲介均認知張三為真正的所有權人，有權利決定房屋的銷售決策，因此不會對張三未出具授權書緊迫盯人，然而，張三既然在委託書上以代理人自居，仲介自有要求張三出具授權書的義務，否則當張三反悔不賣時，便可藉由本人(李四)不同意出售而脫身。

🔼委託人才是必須對委託契約負責之人🔽

   既然如此，應該要由張三自己擔任委託人較為妥當，由張三自負委託人的一切義務，就沒有再出具授權書的必要了。亦即，委託人是張三，如果張三違約不賣，那張三就必須對仲介或買方負責，這與形式上的所有權人李四沒有關係，張三要如何取得李四的權狀印鑑章及印鑑證明，這是張三要自行解決的事情。


   以上說明的前提是，仲介對於張三就是真正所有權人有相當的掌握，畢竟仲介所追求順利成交而不是追究違約；如果明顯可見委託人不可能是真正的所有權人，那建議仲介不要進行上述操作，保守以對較妥。

🔯簽約代理、登記名義人與借名登記（下）🔯

⭕關鍵字：登記名義人/無權處分/善意取得

💠舉例3💠

  張三委託仲介出售自己名下的房屋，於是仲介請張三簽署委託書時，以張三為委託人。

  經過仲介努力，張三同意出售，買賣於是成交。但是在辦理過戶不久，卻收到李四發函主張：他才是真正出資購買房屋的所有權人，房屋只是登記在張三名下，由張三擔任登記名義人而已；因此，他主張買賣無效，買方如果不將買賣價金給他，就要將房屋產權返還給他。請問，仲介以及買方應當如何處理?

💠最高法院見解💠

   在實務上，常見買賣成交之後，有其他人主張他才是房屋的所有權人，去年最高法院做出106年度第3民事庭會議決議，內容為：

🔼借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？

🔼決議：有權處分說

🔼不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。

💠解  讀💠

   在借名登記的案例中，登記名義人未經真正所有權人同意而處分，過去很多見解都認為這是「無權處分」，而買方如果是善意(不知情)的話，就可以主張善意取得，取得不動產的所有權。但買方如果是惡意(知悉登記名義人僅是人頭)的話，真正的所有權人可以要求將房屋回復登記至其名下。

   但是，從最高法院的決議可以發現，有關登記名義人擅自將房屋出賣時，法院見解認為這是有權處分。意思就是說，即便買方知悉賣方僅是登記名義人，仍然能夠保有所有權，此時買方是基於賣方有權處分而取得所有權，而不是因為受到民法有關無權處分、善意取得的保障而取得所有權。

   這樣一來，將不動產登記在他人名下將是風險極高的事情，因為登記名義人(出名人)出售他人屬於有權處分，真正所有權人只能向登記名義人請求損害賠償，那真正所有權人要如何防範呢?

   首先，最高法院的決議固然有拘束下級法院的效果，但是，案例事實千變萬化，不是所有的類似案例都必然依照這個決議的見解作為判決的基礎。版主建議，當不動產登記在他人名下，要注意的是：

1．雙方要有借名登記書面協議，而且要載明：「出名人未經借名人之同意，不得擅自與他人就不動產簽訂買賣契約或為任何形式之移轉、設定負擔或為其他處分」。

2．借名人應將不動產相關出資及付款證明完整保留，並保管權狀正本。

3．不動產出售時，由借名人擔任賣方，則當然由借名人取得價金；而借名人應向出名人取得過戶所需文件，自屬當然。

4．不動產出售時，亦可由出名人擔任賣方；此時，借名人可以擔任代理人，授權內容包括受領買賣價金，或者出名人出具指定撥款同意書(須載明不再變更指示之內容)給履保公司，由借名人受領買賣價金。最重要的是，借名人應全程陪同出名人簽約，以防不測。


5．借名人擅自將不動產出售他人時，出名人應該要立即發函給仲介及買方，並將協議書作為附件，主張借名人是無權處分，讓買方有所忌憚，目的是為了後續主張買方惡意而進行鋪陳。

註：出處 ☛白法務的不動產法務園地

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