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採訪記☛騙人套房神格局 掌握這些原則讓租房不再崩潰

一、提早規劃、貨比三家不吃虧，至少提早一個月的時間蒐集租屋資訊，避免倉促做錯決定，提早時間至看屋定點詢問鄰居，了解環境和屋況。

二、可透過當地房仲、鄰居或鄰、里長了解租屋地點相關資訊，海砂屋、輻射屋、凶宅、附近是否有出入份子複雜的商家，如：卡拉ok店、夜店、酒店…等。

三、攜帶工具，如有家俱、電器或特別考量，可在看屋時攜帶測量工具(如捲尺)方便現場丈量空間大小。

四、屋主身份的確定，利用房屋權狀和身份證注意所有權人姓名是否與出租方相同，權狀上的房屋地址是否與門牌相同。

五、合約內容租、押金約定，附贈設備是否有註明清楚?其他費用如：水、電、管理費、網路費、第四台…等的費用負擔。

六、室內如坪數的空間大小、門窗：通風採光是否良好，隔間材質，屋況是否有滲漏水、頂樓加蓋有無被報拆的風險。

七、附贈家具、家電最好先拍照存證下來，確定是否能正常使用。

八、消防安全設備，有無滅火器，逃生路線是否能正常通行，有無緊急照明燈，火災警報器，有些較謹慎的房東也會特別在出入口安裝監視器。

九、熱水器的安裝位置、對外的空氣流通很重要，如熱水器是安裝在室內，最好是安裝強制排氣型的熱水器。

十、支付定金的概念，『定金』之作用在於推定契約的成立，故此時雖雙方尚未簽約，仍受法律的約束，承租方如反悔不承租，定金將被房東沒收，反之房東收受定金後，反悔不將房屋出租，則當加倍返還定金給予房客，『定金收據』內容應包含付定人姓名、出租地址、收受金額(國字)、收款人簽名、收款日期。對於一些另行議定的事項，也可以直接書寫於其上，做為雙方憑證，以免日後爭議。

十一、        買賣不破租賃，指的是出租人將租賃物出租予承租人後，如將租賃物所有權讓與第三人，則承租人可以主張租賃契約繼續存在。

十二、        2017年租金新制：租賃住宅押金不得超過2個月租金之總額，不得禁止房客遷入戶籍，不能限制房客申報租金以扣繳綜所稅、違約賠償金最高不得超過一個月，若違反最高可處30萬元罰款之罰則。

十三、        租屋糾紛處理管道：法律扶助基金會、民間公益團體、各直轄市、縣(市)鄉鎮市區公所的調解委員會。

資料連結：NOWNEWS 記者許凱婷／台北報導 2017-07-18 18:23:12

採訪記☛租屋族心事誰人懂 以租代買真的比較划算嗎？

記者許凱婷／台北報導2017/07/11 10:36

面對房價高漲，越來越多人選擇「以租代買」來過生活，大台北地區的租屋市場更是持續熱絡，近年來網友們更抱怨租金越漲越離譜，就連頂樓加蓋也沒有較便宜，要租間合適又價格合理的物件漸漸成為「不可能的任務」。加上國人平均壽命日益老化的現象，衍生日後的扶養問題，「以租代買」方式真的有比較划算嗎?

中信房屋新莊中原加盟店副理卓秋旭提到，年輕人在薪資不漲，責任逐漸增加的狀況下，更削減了年輕人買房的慾望，但實際上年輕人是被現實逼迫租房，好逃避每個月的貸款壓力，而租房一旦到老年，就會發現身後兩袖清風，尤其老年租屋容易碰壁，有些人更因擔心在房市高點入手，堅持「以租代買」來觀望市場最低價，卻忽略每個月的房租支出，其實等同為房東付房貸， 實際上以租代買未必能為未來生活做出最大保值。

卓秋旭指出，近四年台北房價跌幅約百分之十八，但同時低價位租金卻上漲近百分之十五，四年下來如果以租代買，就多付了約房價百分之十的租金，實際上都是在為他人作嫁衣裳，還不如自備100萬，在鄰近的二、三線城市貸款買500萬左右的房產，每月僅需支出兩萬塊的貸款就可擁有屋齡約20-30年左右的兩房房產，尤其年輕人在工作穩定後，更可將買房當成固定投資，從小坪數的房屋入手，等到婚後，更可以因為有兩份固定薪資，能做出更多運用後，為老年生活或生育小孩換到大坪數或相對方便的地點。

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資料來源：NOWnews

房地合一稅☛重稅可破解 不動產贈與又增溫

2017-07-09 10:29:11 經濟日報 記者游智文╱即時報導

房地合一上路後，由於以不動產贈與方式移轉財產，日後子女出售會被課重稅，去年全國建物贈與棟數大減逾二成，今年又有回升趨勢。業者說，除了遺贈稅率調升因素外，市場盛傳自用重購退稅可破解重稅也是主因。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，受贈房子出售，另買自用住宅辦理重購退稅，可拿回已繳的房地合一所得稅，不過辦理重購退稅的房子，五年內必須自住，不能買賣，不能營業，也不能出租，以此避稅仍須付出相當代價。

買房子贈與子女，贈與金額用公告現值申報，可省下大筆贈與稅，過去風行一時，但去年房地合一稅上路後，子女出售受贈房子，需以出售價格，減去當時申報的公告現值來計算獲利報稅，比起用現金贈與，稅額多要高出一倍以上。

去年全國不動產贈與較前年大減約二成五、1.4萬棟。今年出現變化，前五月總計1.97萬棟，相較去年同期增加近一成。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，今年5月贈與稅率從10%調升到最高20%，不少富人提前將住宅贈與子女，是贈與件數增加原因之一，另外今年市場流傳贈與售屋重稅有破解之道，讓很多富爸爸又開始熱衷不動產贈與節稅。

她說，市場流傳的破解方式是，只要在受贈房子賣出前後兩年內，再買一間房子，然後辦理自用住宅重購退稅，就可拿回已繳的房地合一稅，經過如此漂白，新買的房子未來再出售，就不用擔心有重稅問題。

陳碧源表示，由於現行稅制，以不動產贈與節稅，日後有加倍奉還的問題，現在地政士受理這類委託，都會主動告知委託人未必划算，甚至要求委託人填寫切結書，以避免日後糾紛。

他說，用自用住宅重購退稅雖可解套，但辦理重購退稅，賣出的房子在出售前一年必須符合自住條件，買進的新屋要綁五年不能出售、出租或作任何營業使用，連遷戶籍或夫妻間贈與都不允許，一旦被查出移轉或變更用途，就會被追繳原扣抵或退還稅額。

陳碧源說，國稅局通常會等到案例累積到一定件數後，再列為重點稽查，如果房子轉給子女，未來幾年都用來自住，不另作使用，可考慮這種方式，如果著眼投資則不適合，被查到不符合自用，將是白忙一場。

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資料來源：udn房地產

採訪記☛2017/07/08 新莊副都心，昌平國小生活圈

【畢務潔╱新北報導】

新北市發展題材最多的地區，莫過於新莊副都心重劃區，但多為商業用地，住宅用地僅約佔20%，集中在昌平國小周圍，生活品質佳，目前該區建案多是成屋銷售，多是50坪以上的換屋型產品，目前唯一的預售案則規劃2~3房小宅，瞄準首購族，打出低首付優惠，每坪均價55萬元。

副都心重劃區屬公辦重劃區，公家機構多，像是中央合署大樓、國家電影中心等，AU捷運商城今年也已動工，未來發展可期，交通機能更是強勁，除近台64、65線快速道路、國道1號外，捷運機場線今年通車後，也為該區補足大眾運輸機能，明年底捷運環狀線通車後，便利度會更上一層。 

住宅佔比僅約20%

該重劃區面積廣大，約100公頃，住宅區佔比少，僅有約20%，大致在富貴路以南、中信國小以東的區塊，中信房屋新莊中原加盟店經理林家民表示，中華路因有中港大排綠地景觀，屋齡3年內大樓每坪45~50萬元，相對較高，昌平國小周邊有塭仔底公園及頭前國中，同樣屋齡大樓每坪40~45萬元。 

謝謝美女記者畢務潔的採訪❤

資料來源：蘋果地產