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陳振昇(世界通搖控模型)

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仲介對於屋況的調查

案例：

    某仲介向買方介紹收租物件，買方下了斡旋之後，發現仲介提供的產權資料影本中， 有關房屋是否有傾斜龜裂，屋主勾「是」， 隨即向仲介反映，要求指明龜裂傾斜的位置以及瑕疵處理方式。於是仲介向買方回報屋主已經更改勾選為「否」，房子沒有瑕疵問題；而且，屋主已經簽名同意出售，所以買賣已經成交，買方必須出面簽約，否則將要沒收10萬元定金，另外還要付2%服務報酬。

版主分析如下：

A.房子的現況是事實問題，不是法律或合約的問題。當屋主告知屋況，填具「現況說明書」後，仲介必須再為調查確認，並將調查的結果做成「不動產說明書」，請屋主在不動產說明書上簽名之後，才可以開始刊登廣告銷售。

   因此，☑仲介接到委託的正確步驟是：委託(屋主填妥現況說明書)→仲介調查(製作不動產說明書) →屋主簽名經紀人簽章→開始公開銷售、刊登廣告以及帶看買方。

B.屋主對屋況的告知可能不全然正確，但是仲介向買方收取報酬，對於就屋況的調查， 除了參照屋主的現況說明書外，最主要是自身的專業與經驗，這也就是仲介對買方要負擔善良管理人注意義務的緣由。因此，全盤接受屋主告知的事項，對於仲介而言有很大風險，等同仲介對屋主的告知內容進行全面背書。

C.尤其是在新版不動產說明書上路之後，各品牌的現況說明書也隨之進行調整，會讓很多仲介以為屋況的告知義務就是屋主的責任，仲介只是負責完成議價居間工作而已。 其實，那是各加盟總部設計制式契約時，體貼加盟店的作法，並不是為了移轉加盟店的調查責任給屋主(在我看來，根本就是「愛之適足以害之」)。

    因此，☑現況說明書≠不動產說明書。即便仲介調查的結果與現況說明書內容並無二致，在形式上，仲介仍然必須要製作不動產說明書，讓屋主簽名，並經過經紀人簽章。

D.很多仲介直接把現況說明書當作調查的結果，但是，☑目前在新版「不動產說明書不得記載事項」已經有規定，不可以約定將現況說明書代替不動產說明書。因此，如果仲介便宜行事，可能會被主管機關認定未製作不動產說明書，將有被處至少六萬元罰鍰的風險。在本案，仲介應該沒有製作不動產說明書，而僅是以現況說明書充數。

E.有關房屋是否有龜裂或傾斜的瑕疵，仲介應該自行調查清楚並做成書面，並非單純以文書作業進行。在此面臨的另一問題是，房子目前在房客占有使用之中，因此，調查屋況會有困難；☑然而，這個難題並不能因此免除仲介調查的義務，仲介還是必須想辦法盡可能探訪各個房客去調查房屋的現況，並將結果記載在不動產說明書上。

F.買方的斡旋經過屋主簽認，買賣契約已經成立，另外也必須支付服務報酬給仲介，如果買方對屋況有疑慮，就必須立即要求就屋況進行仔細檢查，及時踩煞車以免損失擴大； 另外，從仲介角度而言，如果屋況確實沒有問題，那就應該主動進行帶看，以釐清買方的疑慮；至於不動產說明書部分，也要積極補救。

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註：出處 ☛法務的不動產法務園地

鐵娘子-柴契爾夫人(Margaret Hilda Thatcher) 名言

Watch your thoughts , for they become words.
注意你的思想，它們會變為言語。

Watch your words , for they become actions.
注意你的言語，它們會變為行動。

Watch your actions , for they become habits.
注意你的行動，它們會變為習慣。

Watch your habits , for they become character.
注意你的習慣，它們會變為性格。

Watch your character , for it becomes your destiny.
注意你的性格，它會變為你的命運。

包含違建的買賣，該注意甚麼?

　違章建築在不動產買賣中司空見慣，違建可以增加使用空間，花費也較少，加上政府查緝不力，民代關說阻止違建拆除，在在都助長了違建存在的歪風。雖然大部分違建不會被拆，但畢竟不在建物權狀登記範圍內， 終究屬於非法使用，在法律上評價就是不同。

    違建的風險，在交屋之後即移轉至買方 (也就是民法規定的危險負擔)，因此，買方買到違建，必須承擔交屋後的拆除風險；這包括兩個層面：🔼第一、違建被舉報之後， 地方政府要求拆除；🔼第二、違建被其他鄰居透過法院請求拆除。今日，我們來討論， 當不動產包含違章建築時，買、賣雙方以及仲介應該注意哪些?

對買方來說，應該注意

1. 買方買房時，一定要以「建物測量成果圖」，比對房屋現況，現況與成果圖不符的部分，就是違建。最常見就是陽台(露臺)外推、頂樓加蓋或施作夾層。常見仲介在介紹時，以「加建、增建或改建」的字眼，讓買方失去戒心；但是這些名詞，基本上都是違建的同義詞，買方在看屋時，應該要以謄本記載為主。

2. 有些買賣契約會約定：違建在簽約之前， 如果有被報拆或遭其他鄰居抗議時，必須誠實告知，否則日後買方可以主張損害賠償； 在簽約後如果有被報拆或檢舉時，應該負起減價或賠償的責任。買方在簽約時，一定要仔細端詳這些約定，因為契約這樣約定，買方就不能主張解除契約；但很多買方在違建被拆除之後，便無法達到原本的使用目的，回歸到契約上的約定，又設定只能主張減價，買方不可不知。

3. 如果買方擔心賣方有所隱瞞，那麼，☑應該在買賣契約上特別約定：「賣方保證持有期間絕無被檢舉或報拆，否則買方得主張解除契約及損害賠償」。相信賣方在信誓旦旦表示違建沒有疑慮時，應該沒有理由不敢承諾買方這樣的要求。

對賣方來說，應該注意

1. 有很多賣方對於房屋是否有違建一無所知，委託仲介銷售時，在現況說明書上勾選沒有違建，仲介又沒有仔細調查，等到買方交屋之後，發現室內空間並非全屬權狀上「主建物」的範圍，而遭到買方主張瑕疵擔保，甚至是損害賠償。因此，自己對屋況要有基本了解，委託仲介要特別注意小心， 仲介的粗心可是會讓賣方蒙受相當損失。

2. 交屋之後，違建被拆的風險由買方承擔， 固無疑問；但是買方購買的房屋範圍包含違建，如果違建發生滲漏水或其他瑕疵，則回歸民法的約定，賣方還是要付擔瑕疵擔保責任。

3. 民法約定，贈與物如果有瑕疵，贈與人是可以不負瑕疵擔保責任的。因此很多賣方在簽約時特別約定，違建部分屬於附贈範圍， 在實務上最常見的是契約上約定「頂加屬於附贈」。但是，如果從買賣價金去推算，成交價明顯高於沒有頂加的物件，那這樣約定是沒有辦法發揮作用的，賣方還是要負責。

4. 因此，☑賣方如果要免除責任，就必須在買賣契約書上約定，賣方就違建部分不負擔物之瑕疵擔保責任。

對仲介來說，應該注意

1. 善盡調查以及告知的義務，是仲介的天職。違建範圍務必在不動產說明書上記載清楚；切記，現況說明書是賣方就其有限或粗淺經驗的告知，並不完全正確。☑很多仲介還是習慣以現況說明書來充作自己調查的結果，完全未製作不動產說明書，這除了有六萬元罰鍰的風險外，萬一有爭議上了法院， 法官要認定仲介未盡調查責任就更易如反掌。

2. 過去版主一向不建議仲介主動為賣方設想，在買賣契約書上約定任何免除賣方瑕疵擔保責任的約定。不過在違建部分，當仲介充分告知買方違建的範圍之後，引導買方同意放棄瑕疵擔保權利，倒是合理可行。畢竟☑違建的施工及建材本來就比建物本身來的簡略或次級，要求賣方就違建部分負擔一樣的責任，版主是認為較不合理。

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註：出處 ☛白法務的不動產法務園地

簽約時，你該如何面對代理人?

簽約時，你該如何面對代理人?(上)

    仲介接受屋主二人(兄弟關係)委託銷售房屋，弟弟出面代表哥哥跟買方議價，透過電話跟哥哥確認價錢後，與買方成交並準備簽約；仲介表示必須請弟弟出具授權書，於是弟弟在現場代替哥哥簽署授權書，並且弟弟還在買賣契約書特別表示：「代理人有獲得賣方授權，如有不實，願負一切法律責任」。翌日，哥哥致電仲介，表示不同意出售，否認有授權給弟弟~~

    在實務上，常見代理人代理本人出面與仲介簽署委託或斡旋，甚至簽訂買賣契約。但是，往往仲介為了便宜行事，沒有嚴格要求代理人必須在簽約時立即出具授權書。最後，本人出面否認授權，讓仲介白忙一場， 也讓另一方對仲介的專業能力大打折扣甚至提出申訴。今日，我們來討論，將民法的代理制度運用在仲介實務時，應該要注意的事項。

A.代理人代理本人出面簽約時，在仲介實務上，一律會要求出具授權書。☑授權書存在的必要性，在於可以佐證本人確實有授權意思以及授權範圍。授權書的提出是對仲介的保障，否則像案例的弟弟一樣，在簽約時信誓旦旦，結果嗣後哥哥本人卻全盤否認；仲介沒有在簽約時即要求出具本人的授權書，就是業務瑕疵，毫無疑問。

B.代理人簽署的委託、斡旋或買賣契約，在沒有確認獲得本人授權時，☑屬於「效力未定」：既非無效，也非有效。因此，在本案例的買方，可以主動訂一個月以上的期間， 要求賣方本人確答是否承認這個買賣契約。 本人承認，就確定有效；本人否認，就確定無效。

C.賣方本人未出面簽約且未出具授權書，買方可以直接主張買賣契約無效嗎?不行!!在實務上有很多買方會如此主張，但是，買賣契約已經成立，只是是否「有權代理」尚有待釐清而已。☑只要嗣後賣方「口頭」承認有授權代理人出面簽約，買賣契約就立即確定有效，縱使沒有授權書，也不會有影響。

D.因此，授權書的存在，是仲介為了確認本人有授權給代理人，基於舉證的便利，於是以書面來佐證；但精確來說，書面並非法定要件，各位在觀念上要辨明清楚。

E.授權書就是要由本人在書面上表明授權的意旨，並以簽名或蓋章佐證之，使代理人所簽署的合約直接對本人發生效力。在本案， 仲介要求弟弟出具授權書固無問題，但是授權書上哥哥本人的簽名，卻是由弟弟代理簽名，形同自己授權給自己，沒有達到授權的目的。



簽約時，你該如何面對代理人?(下)

F.在代理的制度下，代理人是本人手足的延伸，因此，契約上約定的相關責任都不會跟代理人發生關係。只是，代理人如果沒有獲得本人授權就出面簽約(本案的弟弟便是)， 便是無權代理，此時無權代理人必須對契約的相對人負擔「損害賠償責任」，而且是☑「 信賴利益」的損害賠償責任。例如，買方因為信任賣方代理人有權代理而前去簽約，因簽約所產生的勞費或支出，必須由無權代理人賠償。

G.無權代理人所負擔的責任不可能是契約上的違約責任(例如給付違約金)，這樣的結果或許會讓很多仲介或契約相對人無法接受， 但是，代理人一開始就是因代理本人而存在，契約書上的任何權利義務本來就跟他無關，只是後來本人拒絕承認有授權，而使代理變成了無權代理，契約才確定無效。

H.版主相信很多仲介並非完全不清楚要有授權書，只是當下機不可失，決定放手賭一把，祈禱本人會誠信履約；倘若最後本人拒絕承認授權，則契約相對人是可以對仲介主張損害賠償，只不過要舉證所受損害、所失利益為何，不太容易。版主認為，對仲介而言，最大的損失應該是公司以及業務人員勞費支出白費、商譽的損失以及客戶信任的崩盤，這部分雖然無法完全以數字具體量化， 卻是仲介公司經營管理嚴重缺失，不應忽視。

I.如果代理人沒有出具授權書就前來簽約， 要如何保障自身權益呢?

1.將無權代理人提升為本人的地位：
    在本案例，仲介在契約特別約定：「代理人有獲得賣方授權，如有不實，願負一切法律責任」，這樣的約定，從字面上推敲，其實只是重申民法有關無權代理的法律責任而已，並沒有加重代理人責任的效果。

    版主建議，如果要讓代理人承擔契約的義務，☑建議約定如下：「代理人保證獲得賣方本人合法有效授權，否則由代理人自負賣方一切契約責任」。如此一來，代理人的身分將不只是單純的代理；一旦賣方本人不承認授權，則代理人身分將轉換為賣方，進而負擔賣方在契約上的一切責任，至於無權代理人身分轉換為賣方之後要如何履約，則是另一問題，無法履約就是以契約上的違約條款來解決即可。

2.直接讓代理人以本人地位簽約：
    代理人擔任契約的當事人進行簽約，而非單純僅僅代理本人。在本案例，由弟弟擔任賣方地位與買方簽約即可，則買賣契約可直接成立生效(簽訂買賣契約是負擔行為)。至於後續弟弟如何履約，必須自行負責解決， 例如向哥哥取得權狀、印鑑章暨印鑑證明； 如果弟弟無法解決，就必須對買方負擔契約的違約責任。

    這個做法的基本觀念是：☑「賣方」不一定非以所有權人為必要，即使不是所有權人， 只要「賣方」能履約，能將房屋移轉登記給買方並使買方取得占有，買方就應該給付價金給「賣方」。因此，讓代理人直接擔任賣方地位而簽約，值得考慮。

    尤其在面對投資客時，很多投資客都以本人(其實就是人頭) 的代理人出面簽約，但並未出具授權書；一旦投資客不想履約，即可用人頭名義表示未授權給投資客，讓契約歸於無效。如果您理解「賣方不一定要是所有權人」的道理後， 契約簽署的場合就可以隨時運用，讓簽約的人直接簽名在賣方欄位， 讓投資客擔任賣方並負擔契約責任。

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註：出處 ☛ 白法務的不動產法務園地