簽約代理、登記名義人與借名登記

🔯簽約代理、登記名義人與借名登記（上）🔯

⭕ 關鍵字：無權代理/授與代理權/損害賠償

   上週經由安信建經公司的邀請，到兩家仲介公司分享法務案例，其中有個主題是「簽約代理、登記名義人與借名登記」，這是仲介公司常會遇到的簽約主體身分的問題，試舉一例說明如下：

💠舉例1💠

   張三委託仲介銷售房屋，房屋是登記在太太的名下，於是仲介請張三簽署委託書時，以張三為代理人，太太為委託人。
   經過仲介努力，買賣成交，卻收到張三的太太發函主張她並未授權先生委託銷售房屋，因此，買賣無效。

💠解  讀💠

🔼未經授權，效力未定🔽

   張三係以代理人身分出面簽署委託，委託人是太太，因此，仲介在未取得太太的授權書以前，張三是否真有獲得本人(委託人)的授權，尚未確定；意即委託銷售效力未定：既非無效，亦非有效，必須等待本人的回應，如果本人拒絕回應，就視為拒絕授權。

🔼無權代理，委託銷售即屬無效，張三負損害賠償之責🔽

   一旦本人拒絕承認，則視為無權代理，委託銷售契約即歸於無效，此時無權代理人(張三)必須對仲介或買方負擔損害賠償責任。然而，⏳此處所指的損害賠償責任的性質屬於「信賴利益」的損害賠償，亦即無權代理人必須對於信賴權有效因而受到損害的契約相對人(仲介、買方)負責。

🔼至遲何時須取得委託人的授權書?🔽

   在仲介實務上，代理人在簽署委託銷售時無法立即出具委託人的授權書，比比皆是。此時仲介多半仍會讓代理人先行簽署委託銷售契約，然而，授權書是確認委託人有授與代理權的客觀依據，⏳仲介應該最晚在買方出現、準備出具斡旋單或要約書之際，先要求代理人提供委託人的授權書，才是萬無一失的做法。

   在買方出具斡旋之後，買賣契約即有可能成交，代理人如真有獲得本人授權，應不至於拒絕及早提供授權書，仲介此際要求代理人提供授權書，正可測試本人是否真有委託銷售的意願。

🔼夫妻之間當然有相互代理之權?🔽

   或者有人說，夫妻之間有相互代理之權，但是，這僅止於日常家務的代理，有關不動產銷售，並不屬於日常家務，很多法院的判決都認定夫妻之間不能認為當然有權代理另一方銷售不動產。

   因此，仲介在接受委託的時候，對於委託人的身份務必嚴謹認定，夫妻、兄弟姊妹或父母子女之間，只要是成年而且沒有受監護宣告者，彼此之間都是獨立的個體，並非當然有代理權。

🔯簽約代理、登記名義人與借名登記（中）🔯

⭕ 關鍵字：借名登記/委託人/所有權人

💠舉例2💠 

   大投資客張三委託仲介銷售房屋，房屋是登記在李四的名下，於是仲介請張三簽署委託書時，以張三為代理人，李四為委託人。

  經過仲介努力，張三同意出售，買賣於是成交。但是不久之後卻收到李四發函主張：他並未授權張三委託銷售並同意出售房屋，因此，委託銷售以及買賣契約均無效。

💠解  讀💠

🔼委託人=所有權人?🔽

   委託銷售契約的當事人是「委託人」，有關委託書的「不動產標示」部分又有土地及房屋的「所有權人」欄位，由此可以窺知，委託人與所有權人並非同一人，亦即委託仲介銷售房屋的委託人非必然是銷售標的所有權人不可。

   在本例，張三實際上是真正的所有權人，只是將房屋借名登記在李四名下，由李四擔任登記名義人，是形式上的所有權人。很多仲介均認知張三為真正的所有權人，有權利決定房屋的銷售決策，因此不會對張三未出具授權書緊迫盯人，然而，張三既然在委託書上以代理人自居，仲介自有要求張三出具授權書的義務，否則當張三反悔不賣時，便可藉由本人(李四)不同意出售而脫身。

🔼委託人才是必須對委託契約負責之人🔽

   既然如此，應該要由張三自己擔任委託人較為妥當，由張三自負委託人的一切義務，就沒有再出具授權書的必要了。亦即，委託人是張三，如果張三違約不賣，那張三就必須對仲介或買方負責，這與形式上的所有權人李四沒有關係，張三要如何取得李四的權狀印鑑章及印鑑證明，這是張三要自行解決的事情。


   以上說明的前提是，仲介對於張三就是真正所有權人有相當的掌握，畢竟仲介所追求順利成交而不是追究違約；如果明顯可見委託人不可能是真正的所有權人，那建議仲介不要進行上述操作，保守以對較妥。

🔯簽約代理、登記名義人與借名登記（下）🔯

⭕關鍵字：登記名義人/無權處分/善意取得

💠舉例3💠

  張三委託仲介出售自己名下的房屋，於是仲介請張三簽署委託書時，以張三為委託人。

  經過仲介努力，張三同意出售，買賣於是成交。但是在辦理過戶不久，卻收到李四發函主張：他才是真正出資購買房屋的所有權人，房屋只是登記在張三名下，由張三擔任登記名義人而已；因此，他主張買賣無效，買方如果不將買賣價金給他，就要將房屋產權返還給他。請問，仲介以及買方應當如何處理?

💠最高法院見解💠

   在實務上，常見買賣成交之後，有其他人主張他才是房屋的所有權人，去年最高法院做出106年度第3民事庭會議決議，內容為：

🔼借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？

🔼決議：有權處分說

🔼不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。

💠解  讀💠

   在借名登記的案例中，登記名義人未經真正所有權人同意而處分，過去很多見解都認為這是「無權處分」，而買方如果是善意(不知情)的話，就可以主張善意取得，取得不動產的所有權。但買方如果是惡意(知悉登記名義人僅是人頭)的話，真正的所有權人可以要求將房屋回復登記至其名下。

   但是，從最高法院的決議可以發現，有關登記名義人擅自將房屋出賣時，法院見解認為這是有權處分。意思就是說，即便買方知悉賣方僅是登記名義人，仍然能夠保有所有權，此時買方是基於賣方有權處分而取得所有權，而不是因為受到民法有關無權處分、善意取得的保障而取得所有權。

   這樣一來，將不動產登記在他人名下將是風險極高的事情，因為登記名義人(出名人)出售他人屬於有權處分，真正所有權人只能向登記名義人請求損害賠償，那真正所有權人要如何防範呢?

   首先，最高法院的決議固然有拘束下級法院的效果，但是，案例事實千變萬化，不是所有的類似案例都必然依照這個決議的見解作為判決的基礎。版主建議，當不動產登記在他人名下，要注意的是：

1．雙方要有借名登記書面協議，而且要載明：「出名人未經借名人之同意，不得擅自與他人就不動產簽訂買賣契約或為任何形式之移轉、設定負擔或為其他處分」。

2．借名人應將不動產相關出資及付款證明完整保留，並保管權狀正本。

3．不動產出售時，由借名人擔任賣方，則當然由借名人取得價金；而借名人應向出名人取得過戶所需文件，自屬當然。

4．不動產出售時，亦可由出名人擔任賣方；此時，借名人可以擔任代理人，授權內容包括受領買賣價金，或者出名人出具指定撥款同意書(須載明不再變更指示之內容)給履保公司，由借名人受領買賣價金。最重要的是，借名人應全程陪同出名人簽約，以防不測。


5．借名人擅自將不動產出售他人時，出名人應該要立即發函給仲介及買方，並將協議書作為附件，主張借名人是無權處分，讓買方有所忌憚，目的是為了後續主張買方惡意而進行鋪陳。

註：出處 ☛白法務的不動產法務園地

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從一張「沒訂」的發票談起~~

仲介開立一張品名為「沒訂」的統一發票給買方，這其中透露了哪些訊息?值得我們推敲再三。

🔼案  例🔽
    
    五年前，買方透過仲介公司提出承購房屋的斡旋並支付二萬元的斡旋金，經過仲介的努力，屋主同意出售而成交。但是買方旋即表示反悔不想履約，於是仲介協調買方放棄購買，仲介並開立統一發票由買方收執，品名為「沒訂」，金額為二萬元。
    
    過了將近五年，買方突然向法院提起訴訟，要求仲介公司返還二萬元並支付按年息百分之二十計算的利息。

    這五年期間，仲介公司的經營權已經轉手，現在的經營團隊完全無人知悉當時買方不買的原委，所幸還能找到發票影本(買方有簽收)以及斡旋單據(賣方有簽名)。

🔼解  析🔽

1⃣
    買方交給仲介作為承購房屋的斡旋金，性質上為買方所有，仲介是為買方所保管。

    在仲介的斡旋之下，賣方隨時有可能同意出售，因此，斡旋金必須是現金即期支票或本票，千萬不要開立「遠期」支票或本票；而且票據的受款人必須是賣方(或者空白)，絕非以仲介為受款人。

2⃣
    如果屋主接受買方承購的條件，仲介會請賣方在斡旋單上簽名確認，此時買賣契約即為成立，斡旋金轉為定金，並且定金應由賣方收受。但是仲介通常會在委託契約書或斡旋單上預先約定，賣方同意仲介有權代理賣方收受定金。

    因此，當屋主同意出售時，代表仲介原本為買方保管的斡旋金，在成交之後，仲介轉為代理屋主收受並保管，此時是為定金。

3⃣
    買方嗣後表示不買，即屬違約，仲介應該：

🔘協調買方出具書面聲明放棄購買，有關定金如何處置並應一併約定清楚；或者🔘買方拒不出面，書面無法完成，則由仲介協助賣方「以賣方的名義」寄發催告以及解約的存證信函，以完備解除買賣契約的程序，後續賣方才能再賣給其他人，不致形成一屋二賣。

    如果賣方急於賣給第三人，上述程序仍然不能省略，但是可以將催告及解約函合而為一，在催告函附加解約的意思表示，範例：「請買方於函到七日內出面完成書面買賣契約簽訂，逾期則本函視為解除買賣契約之意思表示，不另通知」。

4⃣
    完成上述程序後，定金是由賣方沒收，並非由仲介收取，因此，仲介不應開立統一發票給買方。

    委託書有約定，賣方應該就沒收的定金半數作為服務報酬支付給仲介；仲介在收取此服務報酬後，開立統一發票的對象是賣方。因此，仲介在買方違約時，收取的任何報酬並非買方所支付，開立發票的對象不是買方。

5⃣
    在買賣契約成立前提之下，買方嗣後不買，雖然放棄了定金，但是並無礙於仲介可以向買方請求服務報酬的權利。

    只不過，此時仲介要主張買方給付服務報酬，幾乎都要透過多次協商或訴訟才能獲得，較耗費時間，必須考慮時間以及訴訟成本是否划算。

註：出處 ☛白法務的不動產法務園地

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假買屋真詐財 警疑是「組織性騙局」

2017年12月28日 15:10 中時 謝明俊

一名曾姓女子月前出售名下位在新北市土城區一棟房屋，買方只付了一成訂金及頭款，就假藉辦銀貸名義取走房屋權狀，擅將房屋過戶，並將房子設定給地下錢莊貸款1440萬元，曾女因而向檢警控告對方詐騙，大同警分局受理查辦，買方另因以同樣手法在北市大安區購屋被告詐騙，並發現買方是由金主、土地代書及假買主多人組成，懷疑是組織性騙局，正擴大偵查中。

警方表示，這個由陳姓男子為首的購屋集團，名下有一間國際興業公司開設在北市大同區，同一個地址另設有一家土地代書事務所，但警方並未查到代書事務所的營業登記。此外，陳姓男子還在北市大安區光復南路，另設有一家物業管理公司，不過，陳某處理房屋買賣簽約，都是在大同區公司進行。

家住新北市土土城區的曾姓女子，與丈夫努力多年，繳清名下房屋貸款後，月前另購新宅，因此，有意出售原本居住的舊宅，並在591租屋網上刊登廣告，結果被陳某集團看見選為目標。

106年8月間，一對自稱夫妻的簡姓、趙姓男女，打電話給曾女約定到土城看屋，買方假裝討價還價，至106年9月26日，簡、趙同意以1500萬元購下曾女房屋，曾女對此價格相當滿意，隔兩天，簡、趙透過一名自稱姓郭的土地代書，交付10萬元訂金，並在一星期後，相約在陳某大同區公司訂約，並當面交付140萬元頭期款給曾女。

曾女是首次賣屋，缺乏經驗，買方在房屋買賣契約中訂定尾款是在107年1月15日才要付清，曾女不查買方故意將付款期限拖延3個半月，就在合約上簽名。並且，簽約當時，郭姓土地代書以辦理銀行貸款為由，需曾女提供房屋所有權狀，曾女不疑有它交出權狀、印鑑。

不料，到了10月12日，曾女在土城家中，突然有聲稱是某地下融資公司人員，要來查看屋況，曾女質疑對方，錢莊人員表示陳某以曾女房子向其錢莊設定貸款，錢莊核貸前派人確定屋況，曾女一聽大驚，前往地政事務所查證，發現房屋在10月5日簽約當天，就立刻就被過戶到陳某名下。並且地下錢莊派員查房後，陳某等人就在10月17日將房子設定給錢莊貸款1440萬元，但曾女並未收後續屋款。

曾女找來律師陪同前往陳某公司理論，陳某等人藉詞拖延，還聲稱尾款交付期限未到，公司毋須提前清償，曾女因此憤而具狀向士林地檢署控告陳某等人涉嫌詐欺，士檢於是將全案發交至大同分局偵查隊查辦。

警方受理調查，又發現陳某等人另在北市大安區，向一名林姓屋主購買一間價值2300萬元的房屋，在付出一成的訂金及頭期款後，就將房屋私下過戶到陳某名下，幸林某較有經驗，每天都在檢查房屋權狀有無被過戶，結果當房子被過戶，林某立即查覺，隨趕往陳某公司理論，並向轄區大同分局及士檢提告，同由大同分局偵查隊負責查辦。

警方依法傳喚陳某等人前來受詢，但陳某一度藉言身體不適請假，警方嚴詞要求陳某到案，深入追查陳某等人是否涉及組織性行騙。

分享自：中時

白法務分享

　　有一天，某位代書介紹一位屋主讓我認識，他將他簽的買賣契約書提供給我，要我幫忙審視是否有保障賣方的約定；因為賣方在簽約時，收到簽約款以後，就已經權狀正本以及印鑑證明交給代書，但是買方卻無法聯絡；看完契約內容之後，版主無法相信竟然有類似巫婆毒蘋果的惡毒合約，賣方等於是以頭期款當作總價而把房子賣掉，於是請代書轉知賣方立刻去調閱最新謄本，確認房屋是否還沒過戶，並進一步阻止過戶。

　　當下看完買賣合約後，版主的建議是，只要房子還沒被過戶，則不惜違約也要讓買賣流程暫停。但不幸的是，房屋在簽約隔天即已過戶，且另外又設定了高額的抵押權。合約上還約定買方可以在過戶後再付尾款，如果買方沒錢付還可以給予寬限；儘管這樣的內容完全無法想像，但是重點在於賣方竟然簽署等同賣身的不平等合約。而最近有媒體披露這個案子了(請參連結)~~中時

    版主認為，即便有透過仲介，契約權利也要自己掌握，更何況是沒有仲介把關的買賣交易呢?

    因此，版主要建議，未透過仲介的買賣，把關自身權利的做法如下：

1⃣
絕對不要相信千載難逢的超額利潤會降臨自己，這會讓自己失去理智，無法作出正確且合理的判斷。

2⃣
簽約以前先取得買賣契約書，仔細審閱內容，不要期待對方會主動把攸關您關鍵權利的約定全盤托出。

3⃣
如果自己看不懂契約內容(有很多人存在文字障礙)，一定要請專業人士幫忙，絕對不能相信對方片面的解釋內容。

4⃣
簽約時，代書如果是對方所指定，那可能要請人陪同簽約甚至自己也要指定其他代書來協助辦理買賣移轉登記事宜。

5⃣
履約保證制度要承作，就能避免絕大部分的詐騙(但永遠不可能是全部)。

6⃣
簽約過程所簽署的文件內容都要看清楚，務必小心有夾帶偷渡的伎倆，絕不能只當個簽名機器人。

    很多人買賣房屋的注意力遠遠不及上街買菜，那種貨比三家、討價還價的積極態度完全消失不見，任人宰割的程度，實在無法想像，也因此出現很多可趁之機。買賣交易、委託仲介前，先行審閱契約內容，或者多吸收法務園地分享的文章，相信必能有所助益。

註：出處 ☛白法務的不動產法務園地

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電視起火毀屋，房客要負責?

    日前新聞報導有房客承租房屋後，在大賣場添購電視放在屋內，結果房屋因不明原因起火，燒毀房屋；房東提告以後，法院判房客、電視經銷商以及製造商均應賠償(新聞如連結)。
今日版主藉此新聞案例討論房客的失火責任：

    房客對於承租的房屋有保管的責任，以避免房屋發生毀損或滅失，否則房客是要負擔損害賠償責任，而且房客必須以「善良管理人」的注意義務來善盡保管房屋的責任。所謂「善良管理人」的注意義務屬於民法上最高等級的注意程度；但是，民法另外針對房屋失火特別規定如下：

🔼民法第434條：「租賃物因承租人之『重大過失』，致失火而毀損滅失者，承租人對於出租人負損害賠償責任。」

    因此，房客對於因失火所造成的房屋毀損滅失，僅因重大過失而負責，這是民法對於房屋因失火而毀損滅失時，特別減輕房客的注意義務。舉例來說，房客在房屋裡面生火、烤肉、或在床上吸菸導致火災，一般認為房客的行為有重大過失，如果因此導致房屋燒毀，房客就必須負責。

    民法對於因房屋失火所造成的毀損滅失， 侷限在房客有重大過失才要負責；但是此民法規定並非屬於強制規定，當事人可以在租約上就房客失火責任事先約定，以提高房客的注意義務。

🔼因此，房東可以在租約上載明：☑「房客或同居人應盡善良管理人注意義務，以避免房屋發生因失火而致毀損或滅失」；如此就可以降低房屋失火發生損害而索賠無門的窘境。

    電視機起火導致房屋燒毀，房客對此火災發生原因有重大過失嗎?因房客並非商品製造者，即便商品有瑕疵，房客也無法知悉，房客對於商品本身的瑕疵是不會被認為有重大過失的。那為何本案例房客被法院判賠呢?☑原因在於房客被房東告上法院後，未曾出庭答辯，此時房東可以向法院要求「一造辯論判決」，法院即針對有出席一方的陳述而為判決，通常就會判缺席一方敗訴。

    因此，被他人提告之後，一定要詢問專業人士，妥善規劃應對要領，積極爭取訴訟上的權利，逃避反而會讓翻盤機會喪失(如同案例中的房客)，積極應戰才有機會挽回頹勢。

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買賣契約的保證條款

有一個買方買的房屋是傾斜屋，當買方提出瑕疵擔保的請求時，賣方主張買方早就知悉屋況有傾斜，因此喪失瑕疵擔保主張的權利；可是，沒想到契約裡有約定：「出賣人保證買賣標的物絕非傾斜屋」…
    
    有很多仲介提供的買賣契約，對於屋況的部分常出現出賣人的保證條款，例如：
1. 出賣人保證絕無一屋二賣，房屋遭他人占用或土地遭他人占用。
2. 出賣人保證房屋周邊無土地阻礙通行。
3. 出賣人保證絕對不是海砂屋、輻射屋或傾斜屋。
4. 出賣人保證房屋絕非凶宅。
5. 出賣人保證房屋在持有期間絕對沒有發生兇殺他殺或其他非自然死亡情事。

    原則上，出賣人對於出售的房屋要負擔瑕疵擔保責任；但是買受人有重大過失而不知道瑕疵的存在時，出賣人是可以不用負擔瑕疵擔保責任的；對於因欠缺一般人通常注意義務的買方，便喪失向出賣人主張瑕疵擔保責任的權利。☑不過，如果出賣人「保證」房屋沒瑕疵，那麼即便買受人有重大過失而不知瑕疵，出賣人都必須要負責，也就是說，出賣人保證以後，買受人可以全盤採信，不用再積極了解屋況。

    在上述案例，買受人如果有重大過失，原則上出賣人是不用負責的；☑可是，囿於出賣人已經「保證」非傾斜屋，則買受人嗣後主張房屋有傾斜時，出賣人就必須負責。這對於出賣人來說，相當不利。

    ☑買賣契約的保證條款越多，對於買受人確實有利；但是，對出賣人而言，如果未能確實掌握屋況而保證，或者未深入了解契約內容而任意簽署，則可能是災難的開端。因此，請各位屋主務必仔細審閱契約內容，對於自身都不熟悉的屋況是否給予保證，要審慎評估。

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點交前的漏水，應該如何處理?

🚩案例：

    買方透過某仲介向賣方買屋，在交屋前夕，買方發現客廳牆壁有疑似水痕，經過仔細檢查，確認有漏水現象。然而鄰居屋主認為本身房屋才裝修完成，漏水不可能是自己的因素，因此拒絕由自己浴室進行修繕。買方諮詢律師後，決定提出瑕疵擔保的主張，請求賣方減少價金5%。

    訴訟開始進行後，買方發現訴訟程序比預期還要繁瑣，而且，就算官司打贏，漏水也沒修好，於是與版主討論。我們也來檢討一下，這樣的處理是否有精進之處?

    首先，買方在交屋前夕，發現房屋漏水， 有些買方都是會要求賣方要修繕完成才願意進行最後交屋。然而，雙方若針對漏水有無及修繕工法存在落差，則常發生雙方僵持不下而延宕交屋時間。最後買方以戰逼和，以訴訟要求修繕完成並賠償，相當常見。買方在法院的主張，無非是主張瑕疵擔保，然而，瑕疵擔保的權利是交屋(民法規定：危險負擔)以後才發生(學說上稱為擔保說)，此時，買方都還沒完成交屋，要主張瑕疵擔保恐怕就會有問題。

    在訴訟實務上，也有很多法院判決並不堅持交屋以後才能主張瑕疵擔保(學說上稱為履行說)，但是，在交屋前夕提起訴訟是妥當的嗎?過去，曾經遇到類似買方，因為修繕方式的堅持而提起訴訟，結果官司經歷一年多，此時的買方已經開始繳貸款，但是房屋仍在賣方占有中，對於買方而言，其實相當不利。

    在本案，買方訴請減少價金，會有幾個問題：

🔼還沒交屋，是否能主張?萬一法院認為應該採取擔保說，那官司就輸了。

🔼減少價金必須要經過二次鑑定，一次是漏水有無的鑑定，一次房屋價值減損的鑑價。 買方是原告，必須先行墊付鑑定費用，雖然買方勝訴是可以請求賣方清償，但這對買方來說是可觀成本。

🔼縱使官司贏了，賣方也如數支付判決的金額，那買方取得的是漏水的房子，針對漏水修繕，要在另訴向樓上屋主主張，再增加一次的訴訟成本。

    過去版主處理漏水瑕疵的協調不知凡幾， 我們只能建議買方存異求同，☑先行與賣方交屋，至少先取得房屋得以自用或出租，針對修繕可能的金額先暫時由第三人(可能是仲介或專戶)進行保管，待雙方有共識或訴訟確定後，在依其結果處理保留的款項。

    最後，建議各位在思考訴訟的策略時，一定要評估各種狀況，例如：訴訟請求是否有堅強的法律或契約依據，要如何因應對方的答辯，勝訴之後能否執行，執行之後會不會有實益，以及如何在自己最少損失之下進行訴訟等等。打官司絕對不是橫衝直撞，而是必須清楚目標、擬定退路、迂迴前進。

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現況交屋≠賣方免責；賣方免責≠仲介免責

⭕ 現況交屋≠賣方免責；賣方免責≠仲介免責 ⭕

    週三版主參加中壢某仲介公司的早會活動，進行一個小時的法務實戰分享課程，小小的會議室擠了三、四十人，在一個半小時內釐清了幾個仲介執行業務的重要觀念，算是達成此行任務。

    每一次的分享讓我累積更多經驗，透過互動更了解前線業務的問題，對於處理爭議或訴訟佈局都有幫助；在場與會先進有討論到現況交屋的問題，剛好兩天前也有人問我這個問題，以下就「現況交屋與賣方免責」的議題，整理如下：

    現況交屋的約定仍然常見於買賣契約的約定記載，所謂「現況」可能指的是：
🔼情況一：屋內設備或傢俱現存情形，
🔼情況二：房屋本身的狀況有何瑕疵。

    如果是針對🔼「情況一」的現況交屋，則意思是簽約時就屋內設備或傢俱全數交付給買方，賣方不能搬(拆)走屋內設備或抽換。

    如果是針對🔼「情況二」的現況交屋：
1.意思是以簽約時雙方所認知的現況進行交屋；如果簽約時房屋就有瑕疵，買方就必須承受，賣方就此不負任何責任。相對地，如果現況是沒有任何瑕疵，那麼雙方所認知的現況就是「沒有瑕疵的現況」，倘若買方交屋後發現有任何瑕疵，賣方都要負責。

2.目前出現的爭議在於，賣方或仲介以為約定「現況交屋」就是賣方可以不用負責；如果現況確實存在有若干瑕疵，☑賣方也謹能就買方所認知的瑕疵部分不用負責而已，更不用說在完全沒提到任何瑕疵之下，買方所認知到的是沒有瑕疵的現況，日後有任何瑕疵被發現，賣方都必須要負責。

3.現況交屋≠賣方免責。☑賣方能否免責的關鍵在於契約有無明確約定，當仲介要約定賣方日後就屋況全面免責時，建議要審慎考慮清楚：賣方免責≠仲介免責；而且，賣方免責的範圍，是指滲漏水部分還是全部屋況?很多買方不知道這個約定產生的後座力有多大，等到買方發現屋況有瑕疵時，賣方已經退場，只剩仲介單獨面對買方的主張， 對仲介而言未免太孤單。

4.買賣契約約定賣方不負擔屋況瑕疵責任的建議寫法：☑賣方願意折讓〇萬元，以〇萬元成交，買方並同意賣方就本標的物 [滲漏水 / 全部] 不負擔瑕疵擔保責任。

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仲介對於屋況的調查

案例：

    某仲介向買方介紹收租物件，買方下了斡旋之後，發現仲介提供的產權資料影本中， 有關房屋是否有傾斜龜裂，屋主勾「是」， 隨即向仲介反映，要求指明龜裂傾斜的位置以及瑕疵處理方式。於是仲介向買方回報屋主已經更改勾選為「否」，房子沒有瑕疵問題；而且，屋主已經簽名同意出售，所以買賣已經成交，買方必須出面簽約，否則將要沒收10萬元定金，另外還要付2%服務報酬。

版主分析如下：

A.房子的現況是事實問題，不是法律或合約的問題。當屋主告知屋況，填具「現況說明書」後，仲介必須再為調查確認，並將調查的結果做成「不動產說明書」，請屋主在不動產說明書上簽名之後，才可以開始刊登廣告銷售。

   因此，☑仲介接到委託的正確步驟是：委託(屋主填妥現況說明書)→仲介調查(製作不動產說明書) →屋主簽名經紀人簽章→開始公開銷售、刊登廣告以及帶看買方。

B.屋主對屋況的告知可能不全然正確，但是仲介向買方收取報酬，對於就屋況的調查， 除了參照屋主的現況說明書外，最主要是自身的專業與經驗，這也就是仲介對買方要負擔善良管理人注意義務的緣由。因此，全盤接受屋主告知的事項，對於仲介而言有很大風險，等同仲介對屋主的告知內容進行全面背書。

C.尤其是在新版不動產說明書上路之後，各品牌的現況說明書也隨之進行調整，會讓很多仲介以為屋況的告知義務就是屋主的責任，仲介只是負責完成議價居間工作而已。 其實，那是各加盟總部設計制式契約時，體貼加盟店的作法，並不是為了移轉加盟店的調查責任給屋主(在我看來，根本就是「愛之適足以害之」)。

    因此，☑現況說明書≠不動產說明書。即便仲介調查的結果與現況說明書內容並無二致，在形式上，仲介仍然必須要製作不動產說明書，讓屋主簽名，並經過經紀人簽章。

D.很多仲介直接把現況說明書當作調查的結果，但是，☑目前在新版「不動產說明書不得記載事項」已經有規定，不可以約定將現況說明書代替不動產說明書。因此，如果仲介便宜行事，可能會被主管機關認定未製作不動產說明書，將有被處至少六萬元罰鍰的風險。在本案，仲介應該沒有製作不動產說明書，而僅是以現況說明書充數。

E.有關房屋是否有龜裂或傾斜的瑕疵，仲介應該自行調查清楚並做成書面，並非單純以文書作業進行。在此面臨的另一問題是，房子目前在房客占有使用之中，因此，調查屋況會有困難；☑然而，這個難題並不能因此免除仲介調查的義務，仲介還是必須想辦法盡可能探訪各個房客去調查房屋的現況，並將結果記載在不動產說明書上。

F.買方的斡旋經過屋主簽認，買賣契約已經成立，另外也必須支付服務報酬給仲介，如果買方對屋況有疑慮，就必須立即要求就屋況進行仔細檢查，及時踩煞車以免損失擴大； 另外，從仲介角度而言，如果屋況確實沒有問題，那就應該主動進行帶看，以釐清買方的疑慮；至於不動產說明書部分，也要積極補救。

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包含違建的買賣，該注意甚麼?

　違章建築在不動產買賣中司空見慣，違建可以增加使用空間，花費也較少，加上政府查緝不力，民代關說阻止違建拆除，在在都助長了違建存在的歪風。雖然大部分違建不會被拆，但畢竟不在建物權狀登記範圍內， 終究屬於非法使用，在法律上評價就是不同。

    違建的風險，在交屋之後即移轉至買方 (也就是民法規定的危險負擔)，因此，買方買到違建，必須承擔交屋後的拆除風險；這包括兩個層面：🔼第一、違建被舉報之後， 地方政府要求拆除；🔼第二、違建被其他鄰居透過法院請求拆除。今日，我們來討論， 當不動產包含違章建築時，買、賣雙方以及仲介應該注意哪些?

對買方來說，應該注意

1. 買方買房時，一定要以「建物測量成果圖」，比對房屋現況，現況與成果圖不符的部分，就是違建。最常見就是陽台(露臺)外推、頂樓加蓋或施作夾層。常見仲介在介紹時，以「加建、增建或改建」的字眼，讓買方失去戒心；但是這些名詞，基本上都是違建的同義詞，買方在看屋時，應該要以謄本記載為主。

2. 有些買賣契約會約定：違建在簽約之前， 如果有被報拆或遭其他鄰居抗議時，必須誠實告知，否則日後買方可以主張損害賠償； 在簽約後如果有被報拆或檢舉時，應該負起減價或賠償的責任。買方在簽約時，一定要仔細端詳這些約定，因為契約這樣約定，買方就不能主張解除契約；但很多買方在違建被拆除之後，便無法達到原本的使用目的，回歸到契約上的約定，又設定只能主張減價，買方不可不知。

3. 如果買方擔心賣方有所隱瞞，那麼，☑應該在買賣契約上特別約定：「賣方保證持有期間絕無被檢舉或報拆，否則買方得主張解除契約及損害賠償」。相信賣方在信誓旦旦表示違建沒有疑慮時，應該沒有理由不敢承諾買方這樣的要求。

對賣方來說，應該注意

1. 有很多賣方對於房屋是否有違建一無所知，委託仲介銷售時，在現況說明書上勾選沒有違建，仲介又沒有仔細調查，等到買方交屋之後，發現室內空間並非全屬權狀上「主建物」的範圍，而遭到買方主張瑕疵擔保，甚至是損害賠償。因此，自己對屋況要有基本了解，委託仲介要特別注意小心， 仲介的粗心可是會讓賣方蒙受相當損失。

2. 交屋之後，違建被拆的風險由買方承擔， 固無疑問；但是買方購買的房屋範圍包含違建，如果違建發生滲漏水或其他瑕疵，則回歸民法的約定，賣方還是要付擔瑕疵擔保責任。

3. 民法約定，贈與物如果有瑕疵，贈與人是可以不負瑕疵擔保責任的。因此很多賣方在簽約時特別約定，違建部分屬於附贈範圍， 在實務上最常見的是契約上約定「頂加屬於附贈」。但是，如果從買賣價金去推算，成交價明顯高於沒有頂加的物件，那這樣約定是沒有辦法發揮作用的，賣方還是要負責。

4. 因此，☑賣方如果要免除責任，就必須在買賣契約書上約定，賣方就違建部分不負擔物之瑕疵擔保責任。

對仲介來說，應該注意

1. 善盡調查以及告知的義務，是仲介的天職。違建範圍務必在不動產說明書上記載清楚；切記，現況說明書是賣方就其有限或粗淺經驗的告知，並不完全正確。☑很多仲介還是習慣以現況說明書來充作自己調查的結果，完全未製作不動產說明書，這除了有六萬元罰鍰的風險外，萬一有爭議上了法院， 法官要認定仲介未盡調查責任就更易如反掌。

2. 過去版主一向不建議仲介主動為賣方設想，在買賣契約書上約定任何免除賣方瑕疵擔保責任的約定。不過在違建部分，當仲介充分告知買方違建的範圍之後，引導買方同意放棄瑕疵擔保權利，倒是合理可行。畢竟☑違建的施工及建材本來就比建物本身來的簡略或次級，要求賣方就違建部分負擔一樣的責任，版主是認為較不合理。

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簽約時，你該如何面對代理人?

簽約時，你該如何面對代理人?(上)

    仲介接受屋主二人(兄弟關係)委託銷售房屋，弟弟出面代表哥哥跟買方議價，透過電話跟哥哥確認價錢後，與買方成交並準備簽約；仲介表示必須請弟弟出具授權書，於是弟弟在現場代替哥哥簽署授權書，並且弟弟還在買賣契約書特別表示：「代理人有獲得賣方授權，如有不實，願負一切法律責任」。翌日，哥哥致電仲介，表示不同意出售，否認有授權給弟弟~~

    在實務上，常見代理人代理本人出面與仲介簽署委託或斡旋，甚至簽訂買賣契約。但是，往往仲介為了便宜行事，沒有嚴格要求代理人必須在簽約時立即出具授權書。最後，本人出面否認授權，讓仲介白忙一場， 也讓另一方對仲介的專業能力大打折扣甚至提出申訴。今日，我們來討論，將民法的代理制度運用在仲介實務時，應該要注意的事項。

A.代理人代理本人出面簽約時，在仲介實務上，一律會要求出具授權書。☑授權書存在的必要性，在於可以佐證本人確實有授權意思以及授權範圍。授權書的提出是對仲介的保障，否則像案例的弟弟一樣，在簽約時信誓旦旦，結果嗣後哥哥本人卻全盤否認；仲介沒有在簽約時即要求出具本人的授權書，就是業務瑕疵，毫無疑問。

B.代理人簽署的委託、斡旋或買賣契約，在沒有確認獲得本人授權時，☑屬於「效力未定」：既非無效，也非有效。因此，在本案例的買方，可以主動訂一個月以上的期間， 要求賣方本人確答是否承認這個買賣契約。 本人承認，就確定有效；本人否認，就確定無效。

C.賣方本人未出面簽約且未出具授權書，買方可以直接主張買賣契約無效嗎?不行!!在實務上有很多買方會如此主張，但是，買賣契約已經成立，只是是否「有權代理」尚有待釐清而已。☑只要嗣後賣方「口頭」承認有授權代理人出面簽約，買賣契約就立即確定有效，縱使沒有授權書，也不會有影響。

D.因此，授權書的存在，是仲介為了確認本人有授權給代理人，基於舉證的便利，於是以書面來佐證；但精確來說，書面並非法定要件，各位在觀念上要辨明清楚。

E.授權書就是要由本人在書面上表明授權的意旨，並以簽名或蓋章佐證之，使代理人所簽署的合約直接對本人發生效力。在本案， 仲介要求弟弟出具授權書固無問題，但是授權書上哥哥本人的簽名，卻是由弟弟代理簽名，形同自己授權給自己，沒有達到授權的目的。



簽約時，你該如何面對代理人?(下)

F.在代理的制度下，代理人是本人手足的延伸，因此，契約上約定的相關責任都不會跟代理人發生關係。只是，代理人如果沒有獲得本人授權就出面簽約(本案的弟弟便是)， 便是無權代理，此時無權代理人必須對契約的相對人負擔「損害賠償責任」，而且是☑「 信賴利益」的損害賠償責任。例如，買方因為信任賣方代理人有權代理而前去簽約，因簽約所產生的勞費或支出，必須由無權代理人賠償。

G.無權代理人所負擔的責任不可能是契約上的違約責任(例如給付違約金)，這樣的結果或許會讓很多仲介或契約相對人無法接受， 但是，代理人一開始就是因代理本人而存在，契約書上的任何權利義務本來就跟他無關，只是後來本人拒絕承認有授權，而使代理變成了無權代理，契約才確定無效。

H.版主相信很多仲介並非完全不清楚要有授權書，只是當下機不可失，決定放手賭一把，祈禱本人會誠信履約；倘若最後本人拒絕承認授權，則契約相對人是可以對仲介主張損害賠償，只不過要舉證所受損害、所失利益為何，不太容易。版主認為，對仲介而言，最大的損失應該是公司以及業務人員勞費支出白費、商譽的損失以及客戶信任的崩盤，這部分雖然無法完全以數字具體量化， 卻是仲介公司經營管理嚴重缺失，不應忽視。

I.如果代理人沒有出具授權書就前來簽約， 要如何保障自身權益呢?

1.將無權代理人提升為本人的地位：
    在本案例，仲介在契約特別約定：「代理人有獲得賣方授權，如有不實，願負一切法律責任」，這樣的約定，從字面上推敲，其實只是重申民法有關無權代理的法律責任而已，並沒有加重代理人責任的效果。

    版主建議，如果要讓代理人承擔契約的義務，☑建議約定如下：「代理人保證獲得賣方本人合法有效授權，否則由代理人自負賣方一切契約責任」。如此一來，代理人的身分將不只是單純的代理；一旦賣方本人不承認授權，則代理人身分將轉換為賣方，進而負擔賣方在契約上的一切責任，至於無權代理人身分轉換為賣方之後要如何履約，則是另一問題，無法履約就是以契約上的違約條款來解決即可。

2.直接讓代理人以本人地位簽約：
    代理人擔任契約的當事人進行簽約，而非單純僅僅代理本人。在本案例，由弟弟擔任賣方地位與買方簽約即可，則買賣契約可直接成立生效(簽訂買賣契約是負擔行為)。至於後續弟弟如何履約，必須自行負責解決， 例如向哥哥取得權狀、印鑑章暨印鑑證明； 如果弟弟無法解決，就必須對買方負擔契約的違約責任。

    這個做法的基本觀念是：☑「賣方」不一定非以所有權人為必要，即使不是所有權人， 只要「賣方」能履約，能將房屋移轉登記給買方並使買方取得占有，買方就應該給付價金給「賣方」。因此，讓代理人直接擔任賣方地位而簽約，值得考慮。

    尤其在面對投資客時，很多投資客都以本人(其實就是人頭) 的代理人出面簽約，但並未出具授權書；一旦投資客不想履約，即可用人頭名義表示未授權給投資客，讓契約歸於無效。如果您理解「賣方不一定要是所有權人」的道理後， 契約簽署的場合就可以隨時運用，讓簽約的人直接簽名在賣方欄位， 讓投資客擔任賣方並負擔契約責任。

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