簽約時，你該如何面對代理人?

簽約時，你該如何面對代理人?(上)

    仲介接受屋主二人(兄弟關係)委託銷售房屋，弟弟出面代表哥哥跟買方議價，透過電話跟哥哥確認價錢後，與買方成交並準備簽約；仲介表示必須請弟弟出具授權書，於是弟弟在現場代替哥哥簽署授權書，並且弟弟還在買賣契約書特別表示：「代理人有獲得賣方授權，如有不實，願負一切法律責任」。翌日，哥哥致電仲介，表示不同意出售，否認有授權給弟弟~~

    在實務上，常見代理人代理本人出面與仲介簽署委託或斡旋，甚至簽訂買賣契約。但是，往往仲介為了便宜行事，沒有嚴格要求代理人必須在簽約時立即出具授權書。最後，本人出面否認授權，讓仲介白忙一場， 也讓另一方對仲介的專業能力大打折扣甚至提出申訴。今日，我們來討論，將民法的代理制度運用在仲介實務時，應該要注意的事項。

A.代理人代理本人出面簽約時，在仲介實務上，一律會要求出具授權書。☑授權書存在的必要性，在於可以佐證本人確實有授權意思以及授權範圍。授權書的提出是對仲介的保障，否則像案例的弟弟一樣，在簽約時信誓旦旦，結果嗣後哥哥本人卻全盤否認；仲介沒有在簽約時即要求出具本人的授權書，就是業務瑕疵，毫無疑問。

B.代理人簽署的委託、斡旋或買賣契約，在沒有確認獲得本人授權時，☑屬於「效力未定」：既非無效，也非有效。因此，在本案例的買方，可以主動訂一個月以上的期間， 要求賣方本人確答是否承認這個買賣契約。 本人承認，就確定有效；本人否認，就確定無效。

C.賣方本人未出面簽約且未出具授權書，買方可以直接主張買賣契約無效嗎?不行!!在實務上有很多買方會如此主張，但是，買賣契約已經成立，只是是否「有權代理」尚有待釐清而已。☑只要嗣後賣方「口頭」承認有授權代理人出面簽約，買賣契約就立即確定有效，縱使沒有授權書，也不會有影響。

D.因此，授權書的存在，是仲介為了確認本人有授權給代理人，基於舉證的便利，於是以書面來佐證；但精確來說，書面並非法定要件，各位在觀念上要辨明清楚。

E.授權書就是要由本人在書面上表明授權的意旨，並以簽名或蓋章佐證之，使代理人所簽署的合約直接對本人發生效力。在本案， 仲介要求弟弟出具授權書固無問題，但是授權書上哥哥本人的簽名，卻是由弟弟代理簽名，形同自己授權給自己，沒有達到授權的目的。



簽約時，你該如何面對代理人?(下)

F.在代理的制度下，代理人是本人手足的延伸，因此，契約上約定的相關責任都不會跟代理人發生關係。只是，代理人如果沒有獲得本人授權就出面簽約(本案的弟弟便是)， 便是無權代理，此時無權代理人必須對契約的相對人負擔「損害賠償責任」，而且是☑「 信賴利益」的損害賠償責任。例如，買方因為信任賣方代理人有權代理而前去簽約，因簽約所產生的勞費或支出，必須由無權代理人賠償。

G.無權代理人所負擔的責任不可能是契約上的違約責任(例如給付違約金)，這樣的結果或許會讓很多仲介或契約相對人無法接受， 但是，代理人一開始就是因代理本人而存在，契約書上的任何權利義務本來就跟他無關，只是後來本人拒絕承認有授權，而使代理變成了無權代理，契約才確定無效。

H.版主相信很多仲介並非完全不清楚要有授權書，只是當下機不可失，決定放手賭一把，祈禱本人會誠信履約；倘若最後本人拒絕承認授權，則契約相對人是可以對仲介主張損害賠償，只不過要舉證所受損害、所失利益為何，不太容易。版主認為，對仲介而言，最大的損失應該是公司以及業務人員勞費支出白費、商譽的損失以及客戶信任的崩盤，這部分雖然無法完全以數字具體量化， 卻是仲介公司經營管理嚴重缺失，不應忽視。

I.如果代理人沒有出具授權書就前來簽約， 要如何保障自身權益呢?

1.將無權代理人提升為本人的地位：
    在本案例，仲介在契約特別約定：「代理人有獲得賣方授權，如有不實，願負一切法律責任」，這樣的約定，從字面上推敲，其實只是重申民法有關無權代理的法律責任而已，並沒有加重代理人責任的效果。

    版主建議，如果要讓代理人承擔契約的義務，☑建議約定如下：「代理人保證獲得賣方本人合法有效授權，否則由代理人自負賣方一切契約責任」。如此一來，代理人的身分將不只是單純的代理；一旦賣方本人不承認授權，則代理人身分將轉換為賣方，進而負擔賣方在契約上的一切責任，至於無權代理人身分轉換為賣方之後要如何履約，則是另一問題，無法履約就是以契約上的違約條款來解決即可。

2.直接讓代理人以本人地位簽約：
    代理人擔任契約的當事人進行簽約，而非單純僅僅代理本人。在本案例，由弟弟擔任賣方地位與買方簽約即可，則買賣契約可直接成立生效(簽訂買賣契約是負擔行為)。至於後續弟弟如何履約，必須自行負責解決， 例如向哥哥取得權狀、印鑑章暨印鑑證明； 如果弟弟無法解決，就必須對買方負擔契約的違約責任。

    這個做法的基本觀念是：☑「賣方」不一定非以所有權人為必要，即使不是所有權人， 只要「賣方」能履約，能將房屋移轉登記給買方並使買方取得占有，買方就應該給付價金給「賣方」。因此，讓代理人直接擔任賣方地位而簽約，值得考慮。

    尤其在面對投資客時，很多投資客都以本人(其實就是人頭) 的代理人出面簽約，但並未出具授權書；一旦投資客不想履約，即可用人頭名義表示未授權給投資客，讓契約歸於無效。如果您理解「賣方不一定要是所有權人」的道理後， 契約簽署的場合就可以隨時運用，讓簽約的人直接簽名在賣方欄位， 讓投資客擔任賣方並負擔契約責任。

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註：出處 ☛ 白法務的不動產法務園地