違建的風險，在交屋之後即移轉至買方 (也就是民法規定的危險負擔)，因此，買方買到違建，必須承擔交屋後的拆除風險；這包括兩個層面：🔼第一、違建被舉報之後， 地方政府要求拆除；🔼第二、違建被其他鄰居透過法院請求拆除。今日，我們來討論， 當不動產包含違章建築時，買、賣雙方以及仲介應該注意哪些?
對買方來說，應該注意
1. 買方買房時，一定要以「建物測量成果圖」，比對房屋現況，現況與成果圖不符的部分，就是違建。最常見就是陽台(露臺)外推、頂樓加蓋或施作夾層。常見仲介在介紹時，以「加建、增建或改建」的字眼，讓買方失去戒心；但是這些名詞，基本上都是違建的同義詞，買方在看屋時，應該要以謄本記載為主。
2. 有些買賣契約會約定：違建在簽約之前， 如果有被報拆或遭其他鄰居抗議時，必須誠實告知，否則日後買方可以主張損害賠償； 在簽約後如果有被報拆或檢舉時，應該負起減價或賠償的責任。買方在簽約時，一定要仔細端詳這些約定，因為契約這樣約定，買方就不能主張解除契約；但很多買方在違建被拆除之後，便無法達到原本的使用目的，回歸到契約上的約定，又設定只能主張減價，買方不可不知。
3. 如果買方擔心賣方有所隱瞞，那麼，☑應該在買賣契約上特別約定：「賣方保證持有期間絕無被檢舉或報拆，否則買方得主張解除契約及損害賠償」。相信賣方在信誓旦旦表示違建沒有疑慮時，應該沒有理由不敢承諾買方這樣的要求。
對賣方來說，應該注意
1. 有很多賣方對於房屋是否有違建一無所知，委託仲介銷售時，在現況說明書上勾選沒有違建，仲介又沒有仔細調查，等到買方交屋之後，發現室內空間並非全屬權狀上「主建物」的範圍，而遭到買方主張瑕疵擔保，甚至是損害賠償。因此，自己對屋況要有基本了解，委託仲介要特別注意小心， 仲介的粗心可是會讓賣方蒙受相當損失。
2. 交屋之後，違建被拆的風險由買方承擔， 固無疑問；但是買方購買的房屋範圍包含違建，如果違建發生滲漏水或其他瑕疵，則回歸民法的約定，賣方還是要付擔瑕疵擔保責任。
3. 民法約定，贈與物如果有瑕疵，贈與人是可以不負瑕疵擔保責任的。因此很多賣方在簽約時特別約定，違建部分屬於附贈範圍， 在實務上最常見的是契約上約定「頂加屬於附贈」。但是，如果從買賣價金去推算，成交價明顯高於沒有頂加的物件，那這樣約定是沒有辦法發揮作用的，賣方還是要負責。
4. 因此，☑賣方如果要免除責任，就必須在買賣契約書上約定，賣方就違建部分不負擔物之瑕疵擔保責任。
對仲介來說，應該注意
1. 善盡調查以及告知的義務，是仲介的天職。違建範圍務必在不動產說明書上記載清楚；切記，現況說明書是賣方就其有限或粗淺經驗的告知，並不完全正確。☑很多仲介還是習慣以現況說明書來充作自己調查的結果，完全未製作不動產說明書，這除了有六萬元罰鍰的風險外，萬一有爭議上了法院， 法官要認定仲介未盡調查責任就更易如反掌。
2. 過去版主一向不建議仲介主動為賣方設想，在買賣契約書上約定任何免除賣方瑕疵擔保責任的約定。不過在違建部分，當仲介充分告知買方違建的範圍之後，引導買方同意放棄瑕疵擔保權利，倒是合理可行。畢竟☑違建的施工及建材本來就比建物本身來的簡略或次級，要求賣方就違建部分負擔一樣的責任，版主是認為較不合理。
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註：出處 ☛白法務的不動產法務園地
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