案例：
某仲介向買方介紹收租物件，買方下了斡旋之後，發現仲介提供的產權資料影本中，
有關房屋是否有傾斜龜裂，屋主勾「是」，
隨即向仲介反映，要求指明龜裂傾斜的位置以及瑕疵處理方式。於是仲介向買方回報屋主已經更改勾選為「否」，房子沒有瑕疵問題；而且，屋主已經簽名同意出售，所以買賣已經成交，買方必須出面簽約，否則將要沒收10萬元定金，另外還要付2%服務報酬。
版主分析如下：
A.房子的現況是事實問題，不是法律或合約的問題。當屋主告知屋況，填具「現況說明書」後，仲介必須再為調查確認，並將調查的結果做成「不動產說明書」，請屋主在不動產說明書上簽名之後，才可以開始刊登廣告銷售。
因此，☑仲介接到委託的正確步驟是：委託(屋主填妥現況說明書)→仲介調查(製作不動產說明書) →屋主簽名經紀人簽章→開始公開銷售、刊登廣告以及帶看買方。
B.屋主對屋況的告知可能不全然正確，但是仲介向買方收取報酬，對於就屋況的調查，
除了參照屋主的現況說明書外，最主要是自身的專業與經驗，這也就是仲介對買方要負擔善良管理人注意義務的緣由。因此，全盤接受屋主告知的事項，對於仲介而言有很大風險，等同仲介對屋主的告知內容進行全面背書。
C.尤其是在新版不動產說明書上路之後，各品牌的現況說明書也隨之進行調整，會讓很多仲介以為屋況的告知義務就是屋主的責任，仲介只是負責完成議價居間工作而已。
其實，那是各加盟總部設計制式契約時，體貼加盟店的作法，並不是為了移轉加盟店的調查責任給屋主(在我看來，根本就是「愛之適足以害之」)。
因此，☑現況說明書≠不動產說明書。即便仲介調查的結果與現況說明書內容並無二致，在形式上，仲介仍然必須要製作不動產說明書，讓屋主簽名，並經過經紀人簽章。
D.很多仲介直接把現況說明書當作調查的結果，但是，☑目前在新版「不動產說明書不得記載事項」已經有規定，不可以約定將現況說明書代替不動產說明書。因此，如果仲介便宜行事，可能會被主管機關認定未製作不動產說明書，將有被處至少六萬元罰鍰的風險。在本案，仲介應該沒有製作不動產說明書，而僅是以現況說明書充數。
E.有關房屋是否有龜裂或傾斜的瑕疵，仲介應該自行調查清楚並做成書面，並非單純以文書作業進行。在此面臨的另一問題是，房子目前在房客占有使用之中，因此，調查屋況會有困難；☑然而，這個難題並不能因此免除仲介調查的義務，仲介還是必須想辦法盡可能探訪各個房客去調查房屋的現況，並將結果記載在不動產說明書上。
F.買方的斡旋經過屋主簽認，買賣契約已經成立，另外也必須支付服務報酬給仲介，如果買方對屋況有疑慮，就必須立即要求就屋況進行仔細檢查，及時踩煞車以免損失擴大；
另外，從仲介角度而言，如果屋況確實沒有問題，那就應該主動進行帶看，以釐清買方的疑慮；至於不動產說明書部分，也要積極補救。
服務專線：0921-801-827
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註：出處 ☛法務的不動產法務園地
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