房地合一稅申報 三點不漏

2018-12-23 23:46經濟日報 記者翁至威／台北報導

房地合一課稅新制自2016年上路，事實上早已不「新」，但仍有不少民眾在申報時，容易出現交易取得日認定錯誤、忽略申報期限、應申報卻未申報等三大問題。

財政部北區國稅局提醒，未依規定辦理申辦最高可開罰3萬元以下罰鍰，納稅義務人必須熟悉規定。

北區國稅局表示，近期發現仍有不少納稅人因為不熟悉稅法規定，一時疏忽未申報或申報錯誤，提醒個人交易2016年後取得的房地，或是2014年1月2日後取得且持有期間兩年內的房地，都屬於房地合一制課稅範圍。

經濟日報提供

國稅局指出，民眾最常出現的錯誤包含交易日及取得日認定、申報期限以及應申報類型卻未申報。

官員表示，交易日、取得日的認定，都是以房地完成所有權移轉登記日為準；至於申報期限，則是自完成所有權登記次日起算，必須在30日內依規定格式填寫申報書，如有應納稅額，則必須檢附繳款收據，併同契約書影本等文件辦理申報。

常讓民眾誤以為不用申報的類型中，最常被提到的就是房地交易虧損。國稅局表示，即使房地交易所得為0元或虧損，實際並無應納稅額，但仍要記得辦理申報。

此外，房地與他人「交換」，在稅法認定上也屬於房地交易；而如果只出售土地，未交易房屋，也同樣是房地交易所得稅的課稅範圍。

國稅局也提醒，二親等以內親買賣新制課稅範圍的房地，許多納稅人誤以為，已經課徵贈與稅，就無須再課房地合一稅，但這是大錯特錯的觀念。國稅局表示，兩者分屬不同稅目，課徵意義也不同，仍需在期限內完成申報。

而如果個人一併出售分次取得的房地，就必須分別依據各房地取得日期，來決定適用房地合一新制或舊制，以維持租稅公平。

國稅局呼籲，適用房地合一課稅新制的房地，必須依規定辦理申報，否則除補稅外，還可處3千元以上、3萬元以下罰鍰。

資料來源：經濟日報

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賠錢賣老爸給的房子 卻要繳29萬的房地合一稅

2018-10-27 09:13經濟日報 記者徐碧華╱即時報導

「老爸用400萬元買的房，裝潢花了80萬元，500萬元賣掉，還要繳土地增值稅，我是賠本的。」財政部南區國稅局官員轉述納稅人甲君的說明。甲君賣出老爸兩年前給他的房子，被要求繳近30萬元的房地合一稅。

明明賠錢，卻要繳幾十萬房地合一稅，甲君不解。官員說，贈與案件的成本按受贈時的房屋評定現值及土地公告現值算，甲君案件的成本是204.4萬元，不能用老爸的買價400萬元算。

資誠聯合會計師事務所會計師洪連盛曾提醒過客戶注意，房地合一稅實施後，贈與不動產給子女不一定能節稅。如果贈與後，子女很快把房子賣掉，要繳不少的房地合一稅，尤其賣的是台北市的房子，賣價高，繳房地合一稅更可觀。「因為賣出受贈不動產，成本不是按受贈時的市價計，也不是按買價，而是用政府公告的現值算。」

南區國稅局特別發了新聞稿，提醒納稅人注意類似甲君案的稅務問題。官員說，也有幾件類似甲君的案子，但國稅局只能按稅法辦理。

南區國稅局解釋甲君稅務案件，官員說，為了解釋方便，去掉數字的零頭，以整數說明。甲君的父親於105年3月1日贈與A房地予甲君，贈與當時的房屋評定現值是50萬元、土地公告現值150萬元，合計贈與額200萬元，還在贈與免稅額的額度內，不用繳贈與稅。甲君在今（107）年7月1日以總價500萬元賣掉A房地，國稅局核課其房地合一稅。

房地合一稅的計算的公式：（房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額）×適用稅率。官員解釋，賣掉不動產要繳土地增值稅，所以，在公式中把土地增值稅部分去掉，免得重複課稅。

國稅局帶入數值計算：×稅率20%＝29.12萬元。 

官員說，105年元旦起取得的房子，其後售出都適用房地合一稅，甲君的房子是105年3月1日受贈，所以要申報房地合一稅。甲君主張應該用老爸買進價400萬元計成本，但受贈案的成本是依土地公告現值和房屋評定現值計，再進行物價調整，算出來是204.4萬元。甲君的成本認知差了近200萬元。

依上述公式，甲君賣掉A房地，所得145.6萬元。甲君持有兩年多，適用20%的稅率，所以要繳29.12萬元的房地合一稅。

官員說，如果甲君早一點賣掉，適用的稅率更高，要繳更多的稅。房地合一稅的適用稅率規定，持有一年內賣出，適用稅率是45%，持有兩年以內超過一年適用35%。如果甲君再晚幾年賣，持有期間超過六年，可以適用400萬元免稅額，可能也繳不到房地合一稅。

資料來源聯合新聞網

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房地合一稅☛重稅可破解 不動產贈與又增溫

2017-07-09 10:29:11 經濟日報 記者游智文╱即時報導

房地合一上路後，由於以不動產贈與方式移轉財產，日後子女出售會被課重稅，去年全國建物贈與棟數大減逾二成，今年又有回升趨勢。業者說，除了遺贈稅率調升因素外，市場盛傳自用重購退稅可破解重稅也是主因。

高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，受贈房子出售，另買自用住宅辦理重購退稅，可拿回已繳的房地合一所得稅，不過辦理重購退稅的房子，五年內必須自住，不能買賣，不能營業，也不能出租，以此避稅仍須付出相當代價。

買房子贈與子女，贈與金額用公告現值申報，可省下大筆贈與稅，過去風行一時，但去年房地合一稅上路後，子女出售受贈房子，需以出售價格，減去當時申報的公告現值來計算獲利報稅，比起用現金贈與，稅額多要高出一倍以上。

去年全國不動產贈與較前年大減約二成五、1.4萬棟。今年出現變化，前五月總計1.97萬棟，相較去年同期增加近一成。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，今年5月贈與稅率從10%調升到最高20%，不少富人提前將住宅贈與子女，是贈與件數增加原因之一，另外今年市場流傳贈與售屋重稅有破解之道，讓很多富爸爸又開始熱衷不動產贈與節稅。

她說，市場流傳的破解方式是，只要在受贈房子賣出前後兩年內，再買一間房子，然後辦理自用住宅重購退稅，就可拿回已繳的房地合一稅，經過如此漂白，新買的房子未來再出售，就不用擔心有重稅問題。

陳碧源表示，由於現行稅制，以不動產贈與節稅，日後有加倍奉還的問題，現在地政士受理這類委託，都會主動告知委託人未必划算，甚至要求委託人填寫切結書，以避免日後糾紛。

他說，用自用住宅重購退稅雖可解套，但辦理重購退稅，賣出的房子在出售前一年必須符合自住條件，買進的新屋要綁五年不能出售、出租或作任何營業使用，連遷戶籍或夫妻間贈與都不允許，一旦被查出移轉或變更用途，就會被追繳原扣抵或退還稅額。

陳碧源說，國稅局通常會等到案例累積到一定件數後，再列為重點稽查，如果房子轉給子女，未來幾年都用來自住，不另作使用，可考慮這種方式，如果著眼投資則不適合，被查到不符合自用，將是白忙一場。

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資料來源：udn房地產

房地合一課徵所得稅制度簡表

資料來源：財政部賦稅署

合法報稅很重要喔

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