🔼案 例🔽
五年前，買方透過仲介公司提出承購房屋的斡旋並支付二萬元的斡旋金，經過仲介的努力，屋主同意出售而成交。但是買方旋即表示反悔不想履約，於是仲介協調買方放棄購買，仲介並開立統一發票由買方收執，品名為「沒訂」，金額為二萬元。
過了將近五年，買方突然向法院提起訴訟，要求仲介公司返還二萬元並支付按年息百分之二十計算的利息。
這五年期間，仲介公司的經營權已經轉手，現在的經營團隊完全無人知悉當時買方不買的原委，所幸還能找到發票影本(買方有簽收)以及斡旋單據(賣方有簽名)。
🔼解 析🔽
1⃣
買方交給仲介作為承購房屋的斡旋金，性質上為買方所有，仲介是為買方所保管。
在仲介的斡旋之下，賣方隨時有可能同意出售，因此，斡旋金必須是現金即期支票或本票，千萬不要開立「遠期」支票或本票；而且票據的受款人必須是賣方(或者空白)，絕非以仲介為受款人。
2⃣
如果屋主接受買方承購的條件，仲介會請賣方在斡旋單上簽名確認，此時買賣契約即為成立，斡旋金轉為定金，並且定金應由賣方收受。但是仲介通常會在委託契約書或斡旋單上預先約定，賣方同意仲介有權代理賣方收受定金。
因此，當屋主同意出售時，代表仲介原本為買方保管的斡旋金，在成交之後，仲介轉為代理屋主收受並保管，此時是為定金。
3⃣
買方嗣後表示不買，即屬違約，仲介應該：
🔘協調買方出具書面聲明放棄購買，有關定金如何處置並應一併約定清楚；或者🔘買方拒不出面，書面無法完成，則由仲介協助賣方「以賣方的名義」寄發催告以及解約的存證信函，以完備解除買賣契約的程序，後續賣方才能再賣給其他人，不致形成一屋二賣。
如果賣方急於賣給第三人，上述程序仍然不能省略，但是可以將催告及解約函合而為一，在催告函附加解約的意思表示，範例：「請買方於函到七日內出面完成書面買賣契約簽訂，逾期則本函視為解除買賣契約之意思表示，不另通知」。
4⃣
完成上述程序後，定金是由賣方沒收，並非由仲介收取，因此，仲介不應開立統一發票給買方。
委託書有約定，賣方應該就沒收的定金半數作為服務報酬支付給仲介；仲介在收取此服務報酬後，開立統一發票的對象是賣方。因此，仲介在買方違約時，收取的任何報酬並非買方所支付，開立發票的對象不是買方。
5⃣
在買賣契約成立前提之下，買方嗣後不買，雖然放棄了定金，但是並無礙於仲介可以向買方請求服務報酬的權利。
只不過，此時仲介要主張買方給付服務報酬，幾乎都要透過多次協商或訴訟才能獲得，較耗費時間，必須考慮時間以及訴訟成本是否划算。
註：出處 ☛白法務的不動產法務園地
服務專線：0921-801-827
Line ID ：0921801827
沒有留言:
張貼留言