現況交屋≠賣方免責；賣方免責≠仲介免責

⭕ 現況交屋≠賣方免責；賣方免責≠仲介免責 ⭕

    週三版主參加中壢某仲介公司的早會活動，進行一個小時的法務實戰分享課程，小小的會議室擠了三、四十人，在一個半小時內釐清了幾個仲介執行業務的重要觀念，算是達成此行任務。

    每一次的分享讓我累積更多經驗，透過互動更了解前線業務的問題，對於處理爭議或訴訟佈局都有幫助；在場與會先進有討論到現況交屋的問題，剛好兩天前也有人問我這個問題，以下就「現況交屋與賣方免責」的議題，整理如下：

    現況交屋的約定仍然常見於買賣契約的約定記載，所謂「現況」可能指的是：
🔼情況一：屋內設備或傢俱現存情形，
🔼情況二：房屋本身的狀況有何瑕疵。

    如果是針對🔼「情況一」的現況交屋，則意思是簽約時就屋內設備或傢俱全數交付給買方，賣方不能搬(拆)走屋內設備或抽換。

    如果是針對🔼「情況二」的現況交屋：
1.意思是以簽約時雙方所認知的現況進行交屋；如果簽約時房屋就有瑕疵，買方就必須承受，賣方就此不負任何責任。相對地，如果現況是沒有任何瑕疵，那麼雙方所認知的現況就是「沒有瑕疵的現況」，倘若買方交屋後發現有任何瑕疵，賣方都要負責。

2.目前出現的爭議在於，賣方或仲介以為約定「現況交屋」就是賣方可以不用負責；如果現況確實存在有若干瑕疵，☑賣方也謹能就買方所認知的瑕疵部分不用負責而已，更不用說在完全沒提到任何瑕疵之下，買方所認知到的是沒有瑕疵的現況，日後有任何瑕疵被發現，賣方都必須要負責。

3.現況交屋≠賣方免責。☑賣方能否免責的關鍵在於契約有無明確約定，當仲介要約定賣方日後就屋況全面免責時，建議要審慎考慮清楚：賣方免責≠仲介免責；而且，賣方免責的範圍，是指滲漏水部分還是全部屋況?很多買方不知道這個約定產生的後座力有多大，等到買方發現屋況有瑕疵時，賣方已經退場，只剩仲介單獨面對買方的主張， 對仲介而言未免太孤單。

4.買賣契約約定賣方不負擔屋況瑕疵責任的建議寫法：☑賣方願意折讓〇萬元，以〇萬元成交，買方並同意賣方就本標的物 [滲漏水 / 全部] 不負擔瑕疵擔保責任。

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註：出處 ☛法務的不動產法務園地