🚩案例：
買方透過某仲介向賣方買屋，在交屋前夕，買方發現客廳牆壁有疑似水痕，經過仔細檢查，確認有漏水現象。然而鄰居屋主認為本身房屋才裝修完成，漏水不可能是自己的因素，因此拒絕由自己浴室進行修繕。買方諮詢律師後，決定提出瑕疵擔保的主張，請求賣方減少價金5%。
訴訟開始進行後，買方發現訴訟程序比預期還要繁瑣，而且，就算官司打贏，漏水也沒修好，於是與版主討論。我們也來檢討一下，這樣的處理是否有精進之處?
首先，買方在交屋前夕，發現房屋漏水，
有些買方都是會要求賣方要修繕完成才願意進行最後交屋。然而，雙方若針對漏水有無及修繕工法存在落差，則常發生雙方僵持不下而延宕交屋時間。最後買方以戰逼和，以訴訟要求修繕完成並賠償，相當常見。買方在法院的主張，無非是主張瑕疵擔保，然而，瑕疵擔保的權利是交屋(民法規定：危險負擔)以後才發生(學說上稱為擔保說)，此時，買方都還沒完成交屋，要主張瑕疵擔保恐怕就會有問題。
在訴訟實務上，也有很多法院判決並不堅持交屋以後才能主張瑕疵擔保(學說上稱為履行說)，但是，在交屋前夕提起訴訟是妥當的嗎?過去，曾經遇到類似買方，因為修繕方式的堅持而提起訴訟，結果官司經歷一年多，此時的買方已經開始繳貸款，但是房屋仍在賣方占有中，對於買方而言，其實相當不利。
在本案，買方訴請減少價金，會有幾個問題：
🔼還沒交屋，是否能主張?萬一法院認為應該採取擔保說，那官司就輸了。
🔼減少價金必須要經過二次鑑定，一次是漏水有無的鑑定，一次房屋價值減損的鑑價。
買方是原告，必須先行墊付鑑定費用，雖然買方勝訴是可以請求賣方清償，但這對買方來說是可觀成本。
🔼縱使官司贏了，賣方也如數支付判決的金額，那買方取得的是漏水的房子，針對漏水修繕，要在另訴向樓上屋主主張，再增加一次的訴訟成本。
過去版主處理漏水瑕疵的協調不知凡幾，
我們只能建議買方存異求同，☑先行與賣方交屋，至少先取得房屋得以自用或出租，針對修繕可能的金額先暫時由第三人(可能是仲介或專戶)進行保管，待雙方有共識或訴訟確定後，在依其結果處理保留的款項。
最後，建議各位在思考訴訟的策略時，一定要評估各種狀況，例如：訴訟請求是否有堅強的法律或契約依據，要如何因應對方的答辯，勝訴之後能否執行，執行之後會不會有實益，以及如何在自己最少損失之下進行訴訟等等。打官司絕對不是橫衝直撞，而是必須清楚目標、擬定退路、迂迴前進。
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