房地合一稅申報 三點不漏

2018-12-23 23:46經濟日報 記者翁至威／台北報導

房地合一課稅新制自2016年上路，事實上早已不「新」，但仍有不少民眾在申報時，容易出現交易取得日認定錯誤、忽略申報期限、應申報卻未申報等三大問題。

財政部北區國稅局提醒，未依規定辦理申辦最高可開罰3萬元以下罰鍰，納稅義務人必須熟悉規定。

北區國稅局表示，近期發現仍有不少納稅人因為不熟悉稅法規定，一時疏忽未申報或申報錯誤，提醒個人交易2016年後取得的房地，或是2014年1月2日後取得且持有期間兩年內的房地，都屬於房地合一制課稅範圍。

經濟日報提供

國稅局指出，民眾最常出現的錯誤包含交易日及取得日認定、申報期限以及應申報類型卻未申報。

官員表示，交易日、取得日的認定，都是以房地完成所有權移轉登記日為準；至於申報期限，則是自完成所有權登記次日起算，必須在30日內依規定格式填寫申報書，如有應納稅額，則必須檢附繳款收據，併同契約書影本等文件辦理申報。

常讓民眾誤以為不用申報的類型中，最常被提到的就是房地交易虧損。國稅局表示，即使房地交易所得為0元或虧損，實際並無應納稅額，但仍要記得辦理申報。

此外，房地與他人「交換」，在稅法認定上也屬於房地交易；而如果只出售土地，未交易房屋，也同樣是房地交易所得稅的課稅範圍。

國稅局也提醒，二親等以內親買賣新制課稅範圍的房地，許多納稅人誤以為，已經課徵贈與稅，就無須再課房地合一稅，但這是大錯特錯的觀念。國稅局表示，兩者分屬不同稅目，課徵意義也不同，仍需在期限內完成申報。

而如果個人一併出售分次取得的房地，就必須分別依據各房地取得日期，來決定適用房地合一新制或舊制，以維持租稅公平。

國稅局呼籲，適用房地合一課稅新制的房地，必須依規定辦理申報，否則除補稅外，還可處3千元以上、3萬元以下罰鍰。

資料來源：經濟日報

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房仲詐仲介服務費 判刑4月

2018-12-09 16:48〔記者王定傳／新北報導〕
資料來源如連結

林姓房仲仲介買賣1間屋價1660萬元的房屋時，利用買方與屋主無法直接面談，需由房仲人員轉告資訊不透明優勢，向邱姓買家騙稱賣家不想出賣方仲介服務費，要求邱男把屋價1％的買方仲介服務費，約16萬6000元，提高為2％即33萬2000元，邱男察覺受騙而未給多增加的服務費並提告，不料，林男卻當庭意有所指地說：「我從事仲介8年，人家口中所謂的奧客，我也遇到不少，但這個狀況我倒是第一次遇到！」新北地院合議庭斥責他犯罪手段惡劣、犯後無悔意，依詐欺取財未遂罪，判刑4個月。

檢警調查，2015年5月間，麥姓賣家委託林男同公司的另名房仲賣房，約定售出底價1600萬元，賣方仲介費4％；隔月4日，邱男請林男代與賣方進行斡旋，允諾支付屋價1％的買方仲介服務費。

據了解，隔日議價時，邱男開價1680萬元，林男卻以賣方未支付仲介服務費為由，希望買方仲介服務費能提高至2％，遭拒絕後，雙方再以1660萬元達成共識，外加2％服務費共33萬2000元，換算起來，邱男得多出16萬6000元仲介費，同年7月，邱男發現賣家有出錢後，仍有給付屋價及1％服務費，不願給增加的服務費並提告。

林男不諱言，有向邱男說賣方不想出服務費，但辯稱，邱男原設定的買價為1680萬元再加1％服務費，總額1696萬8000元，後來他去談到1660萬加上2％服務費，共1696萬2000元，比原價格便宜，也在邱男內心所設1700萬元預算範圍內，他依法收取仲介服務費，並無不法所有意圖。

合議庭不採信認為林男就是利用詐術，使邱男同意多支付1％仲介服務費，犯罪手段惡劣，徒增社會大眾對不動產經紀從業人員不信任，且其公司竟還對邱男聲請支付命令，造成邱男訟累，林男犯後更說：「我從事仲介8年，人家口中所謂的奧客我也遇到不少，但這個狀況我倒是第一次遇到」，犯後無悔意，又有竊盜記錄，判刑4月。

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買賣中古屋與驗屋的注意事項有哪些？【6個常見問題】

資料來源：Yahoo!奇摩房地產 2012年07月06日資料來源：Yahoo!奇摩房地產

【問題一】預售屋、新成屋、中古屋的差別是什麼？

【答：】 
市場上有各式各樣的產品，雖然房地產重視的是地段，但預售屋、新成屋、中古屋價錢差異大，因此更有必要分清楚各種產品的不同。 

中信房屋行銷部副理江龍名分析，預售屋是指建商已經領有建照，但還沒興建完工，所以販售的是「未來興建完成的建築物」。通常建商會委託代銷公司建造接待中心和樣品屋，展示未來興建完工的樣貌，因此販售的是一種「未來的想像」。消費者與建商簽約時，通常不會一次付清頭期款，而是依照工程的進度逐步付款，因此在前期所需要支付的資金壓力較小。 

新成屋通常是指完工後一年內，還沒有居住過的成屋。中古屋則是指房屋已經有過一次以上的轉售買賣，或是興建完工、已領取使用執照超過三年以上的房屋。通常中古屋會在仲介市場上流通。

【問題二】買中古屋的注意事項？

買賣中古屋的注意事項有哪些？【6個常見問題】 
【答：】 
同樣的地段，中古屋因為屋齡較高，如果不是特別的豪宅、名宅，通常會比新成屋、預售屋還要便宜。不過購買中古屋也得面臨到裝潢、整修等問題。暢銷書本《黑心建商的告白》作者Sway分析，中古屋購買時最大的問題，就是屋況普遍不佳，尤其有些中古屋經過投資客包裝、裝潢過後，連原本屋況差的地方都遮掩起來了，看屋時更容易被忽略。因此，檢查屋況是購買中古屋最需要注意的地方。 

另外購買中古屋則需要較多的頭期款，購買預售屋通常付完訂金後，就按照工程進度逐步付款。但中古屋則得一次付清頭期款，目前銀行貸款的成數大概是七成，但有些空屋率高、地段不佳或是屋齡過高、坪數過小的房屋，貸款成數可能只有五、六成，因此購買中古屋前一定得衡量自己的資金能力，以免簽約買屋後發現貸款不順利，無法付出頭期款，導致違約。

【問題三】中古屋交屋與驗屋注意事項？

【答：】 
中古屋最怕的就是屋況差、屋主隱瞞屋況問題，因此交屋時務必仔細驗屋，有任何疑慮也最好當下立刻點交清楚，以免事後又發生糾紛問題。Sway建議，交屋前最好可以要求仲介或是自己重新調閱建物登記謄本，仔細審視房屋的相關資料，例如是否有增建、是否有其他貸款問題尚未解決，了解房屋的所有資料。 

驗屋時，最怕原屋主隱瞞漏水問題，而仲介也沒有察覺，在不自覺的情況下入住才發現漏水嚴重，事後重新整修耗費大筆資金。Sway建議，驗屋時要特別注意窗戶縫隙、牆壁邊緣，可以觀察牆壁上有沒有水痕，從外觀來看是否有漏水的痕跡，另外也可觀察鄰居外牆，有沒有滲水的現象。壁癌問題難解決，也有不少投資客裝潢的房屋，只是把壁癌用木板、裝潢手法遮起來、沒有好好處理。因此驗屋時要特別留意窗框填縫的部份，也要仔細觀察所有的牆面，以及牆壁與天花板的交接處。 

另外水電管線問題也很重要。一般來說，只要是超過十年的房屋，水電管線大部分都會發生問題，普通的就是水管生鏽、卡污垢，嚴重的則可能造成水管漏水、糞管卡住，電路不足、跳電，如果事先沒有察覺，都會造成事後重新整理的麻煩。 

尤其是二樓的房子，更要特別注意排水問題。通常公寓排水管線會在二樓交會再往下到一樓，因此如果水管不通，很有可能在二樓回堵，造成二樓淹水問題。因此交屋時，務必仔細試試看水管排水功能。Sway建議，可以在臉盆、浴缸放水後排掉，或是試沖馬桶，測試排水功能；也可以把每個插頭孔都插上電器，測試看看能否通電，並且測試全部電器都插上後，是否會跳電。 

Sway建議，驗屋時可以隨身攜帶小工具，隨時測量和註記。捲尺、相機、奇異筆、原子筆、有色膠帶和乒乓球都是必備的工具。消費者可以挑選同一房間中不同的五個點，用奇異筆敲地磚，聽聽看聲音是否一致，測試地磚或地板是否貼合，可以把乒乓球放在地板上，看看在無外力的狀況下，是否會固定向某方向滾動，確認地面平整度。 

仔細驗屋，有問題一定要立刻提出，要求仲介或屋主回應或改善。千萬不要忘記，一定要隨時照相，留下屋內狀況的照片，以免日後發生糾紛，沒有證據。

【問題四】買中古屋遇到瑕疵(漏水、壁癌)，由誰負責修繕？

【答：】 
中信房屋行銷部副理江龍名表示，買中古屋最擔心害怕的就是遇到漏水、壁癌的問題，尤其北台灣氣候潮濕多雨，倘若真的不幸遇到漏水屋，處理起來相當麻煩、沒完沒了。因此通常在驗屋、交屋前都會仔細檢查到底有沒有漏水的問題，如果有的話，當下也會要求前一手屋主解決漏水問題，或是可以把漏水問題納入議價中，要求對方降價。 

但就怕交屋前都沒有發現漏水，等到住進去後才發現屋子滴滴答答開始狂漏水，連壁癌都跑出來了，這時責任就比較難界定。永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛分析，通常買賣雙方簽契約時，一定會仔細約定房屋漏水時的責任歸屬。因此買中古屋時務必要注意契約上是否有特別加入漏水相關附帶條件。 

有些賣方知道屋內漏水，簽約時也特別強調、註明，售屋後不負責漏水等瑕疵問題、「拋棄瑕疵擔保」，如果兩方契約成立，賣方也在契約上特別註明不負責漏水，買方事後才抱怨漏水問題，也不得要求賣方賠償。 

不過如果賣方賣屋時故意隱瞞漏水問題，而且買方可以舉證漏水問題早已存在，並非事後人為因素才導致漏水的話，只要在交屋五年內發現漏水，都可以將漏水問題追究至前一手屋主身上，要求賠償或是修復到完好無缺的狀態。因此，還是要特別注意當初簽約的契約內容。

【問題五】中古屋如何議價？

【答：】 
中古屋通常比預售屋低三成左右，因此附近有新的預售建案開工，往往也會帶動中古屋的行情。永慶房產集團研展室經理黃舒衛分析，尤其大台北房價高漲，市場多偏向賣方，議價起來就相當辛苦。如果夠幸運，也許可以碰上資金調度危機的投資客，此時議價就相當容易；不過要是一般的賣方，在不缺錢的情況下，要議價難度很高。 

黃舒衛建議，如果想買到更好價錢的房屋，可以挑新興重劃區，因為新成屋釋出量大、類似物件多，賣方出售的壓力較大，例如新北市的新莊頭前重劃區、副都心重劃區，三峽、林口等區域，總共有上萬間餘屋。同一個區域，如果又有大型社區新屋落成，不少當時買預售屋投資的人，勢必會釋出空屋，供給量增大、競爭者多，房價自然好談。 

大型社區落成後，因為釋出量大，社區內的房屋彼此競爭激烈，附近公寓、中古大樓的競爭力不如新成屋來得強，更是趁機出低價的好機會。如果想挑到低價屋，不妨假日到重劃區、新興區域附近走走，路旁隨時站著好幾組拿著立牌、守街的仲介。 

也可以挑頂樓或二樓房子，尤其是屋齡三十年左右的老舊公寓，通常房價還會比附近其他物件低一成左右。另外議價時也可以特別挑出房屋的缺點，讓屋主較無話可說例如可以嫌棄裝潢風格、屋齡老舊，或是風水問題、屋外有嫌惡設施，月是挑剔、越容易議到好價錢。

【問題六】如何避開海砂屋、凶宅？

【答：】 
買屋最怕一不小心買到海砂屋或兇宅。黃舒衛表示，不過現在各大型仲介，都會在簽約前，協助調查海砂屋、凶宅的狀況，也會在契約中特別強調註明：海砂屋檢測結果、凶宅的查證保固等。所以如果真的不幸，買屋後才發現海砂屋、凶宅問題，通常都可以依照契約，要求仲介賠償。也可以要求銀行，暫緩或停止撥付剩餘貸款給賣方，算是相當保障消費者。 

海砂屋是指，建築物的每立方米混凝土中，含有300克以上的氯離子，就是海砂屋。凶宅則定義為，建築物(包括房屋和公設)內，發生凶殺或自殺死亡的事實；不過通常不包含自然死亡，或是建築物內沒有死亡，但在離開建築物後才死亡的案例。舉例來說，某個小姐跳樓後當下沒有死亡，但是送醫後才死亡，此時那棟樓就不算是凶宅。 

Sway建議，避免高興買屋後才發現是海砂屋或凶宅，事後又得處理相關事宜，最好在買屋前就先調查清楚房屋狀況，可以洽詢土木技師公會、工研院材料所關於海砂屋的狀況，也可以向當地警察局、鄰局詢問房屋是否發生凶殺案件，或上網到「台灣凶宅網」查詢。不過最重要的是，簽約前千萬要審核清楚契約上是否有載明海砂屋、凶宅的保固，以維護自己的權益。

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房客欠繳租金，房東如何才能終止租約？

總部法務法令宣導：

>>>房客欠繳租金，房東如何才能終止租約？

租賃新法上路後，房客欠繳租金或費用達到2個月的租金額，經催繳仍不支付，房東就可以終止租約。但新法增加了終止前必須先行「通知」，因此與以往的處理有所不同，分為三個步驟如下：

第一步：催告

房客欠繳「租金」或「費用」的總額，達到2個月「租金額」時，房東要先發存證信函催告，也就是催款函。信函內容範例如下：

敬啟者：台端向本人承租○○縣○○鄉○○路○○號房屋，租期自○○年○月○日至○○年○月○日止，約定租金每月新台幣（以下同）○萬○仟元整，每月之15日繳付，惟查台端○○年○月僅給付租金○○元，短付○仟元，而○月份租金尚未給付，累計至今已達2個月租金額。請台端於文到3日內補足所積欠之租金，逾期未繳本人將終止貴我雙方租賃關係，希勿自誤為禱。

第二步：通知

從房客收到催告函後起算，到催款信函中限期補繳的期限屆滿，如果房客還沒付款，房東要發出第二封存證信函，就是「通知函」，並且附上前一封催告函的影本當附件，這是租賃新法的新規定。信函內容範例如下：

敬啟者：本人前已發出○○郵局存證信函第○○號訂期催告台端給付租金（如附件），惟台端逾期仍未為給付。為此，本人將於函到後30日終止貴我雙方租賃契約，特此通知。

第三步：終止租約

從房客收到通知函起算滿30天後，房客仍未補繳租金或費用，房東就可以發出存證信函終止租約。信函內容範例如下：

敬啟者：本人前已發出○○郵局存證信函第○○號催告給付租金及○○郵局存證信函第○○號通知即將終止租約，惟台端至今仍未補繳所欠租金。為此，本人依法終止貴我雙方之租賃契約，請台端於3日內搬遷騰空完竣並返還房屋，否則本人即依法訴請法院強制執行，並追究台端之損害賠償及刑事竊占罪責，希勿自誤為禱。

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胡偉良觀點／永遠安全、保值的房子 5種不敗房產

文／胡偉良
現在性價比最高的房子應該是大台北地區非蛋黃區但離蛋黃區不遠，交通又便捷的新房子。尤其是區域環境不錯、社區營造和管理不錯的房子更是首選。因為這樣的房子在當下它的價值還被低估中，隨著房屋的傳統價值的解購，全新的房地產價值正在塑造中。
新一代的房地產價值將包括下列新元素：
（結構、耐震）安全、社區（住戶素質）整齊、（社區資源）共利共享。除此之外，下列種類的房子，它們的價值也一直被市場所肯定。
永遠安全、保值的房子應該具有甚麼樣的條件？
(好房資料中心)
1、學區房
優質教育資源永遠都是稀缺的，人們對稀缺資源的搶奪從未停止。在供求關係的作用下，未來好的學區房房租價格將會超出大多數人的承受能力，假如一個學區有500個入學名額，市場上有1千個家庭來爭取，那麼這個學區的房租價格顯然會大大超出市場的平均水準，其最終價格絕對不會是這1千個家庭都可以承受的，而是由最富有的前500名家庭來決定。過去學區房的價值主要呈現在房價上漲，未來的價值將會體現在租金上。
2、好地段
李嘉誠說過“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”好地段的標準是什麼呢？對於眾多購房者來說，好地段意味著優美的居住環境、良好的交通位置、成熟的生活社區和完善的商業配套設施。對於店鋪投資者來說，地段是決定一個區域商業物業價值的關鍵。一個好的地段，往往意味著未來租金的高低和後續經營的穩定程度；好的地段決定著一個區域未來的客流量和交通的便捷程度，也決定著該區域未來的升值潛力。
3、捷運房
捷運一響，黃金萬兩。在全世界，捷運一直是民眾最常使用的交通方式，以方便、快捷、準時等特點成為人們所喜愛。不管租房還是購房，為了節省時間、方便出行，大家都偏愛靠捷運站較近的房產。隨著人們對捷運的依賴程度增加，捷運對於房價的提升作用也越來越明顯，捷運房也成為了抗跌保值房的首選。
4、公園房
人們對於健康放鬆的生活方式越來越嚮往，從公園聯想到的“健康”“放鬆”等生活方式，總是不斷挑逗著購房者的神經，即使花費高昂代價依然覺得物超所值。尤其是在如今環境污染問題不斷暴露的情況下，擁有一間公園房幾乎成了許多人一生的追求，由此造就的升值潛力不言而喻。
5、好戶型（格局）
採光通風好的戶型永遠不會落伍。房子想要抗跌，戶型（格局）一定不能落伍。完整的客廳與餐廳，舒適的臥室，充分採光，具備這些條件的戶型基本可以保障不落伍。
市場經濟的運行規律告訴我們，物以稀為貴，房市也是如此。那些佔據了稀缺的城市資源和生態資源的房子，即使在樓市下行階段也仍能價格堅挺。買房者們在買房過程中可將以上因素考慮其中，無論是剛需自住、還是投資理財，房子保值才能再增值。
為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解，筆者出版了「胡偉良的房產世界」這本書，推薦大家不妨參閱。
資料來源：好房網

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賠錢賣老爸給的房子 卻要繳29萬的房地合一稅

2018-10-27 09:13經濟日報 記者徐碧華╱即時報導

「老爸用400萬元買的房，裝潢花了80萬元，500萬元賣掉，還要繳土地增值稅，我是賠本的。」財政部南區國稅局官員轉述納稅人甲君的說明。甲君賣出老爸兩年前給他的房子，被要求繳近30萬元的房地合一稅。

明明賠錢，卻要繳幾十萬房地合一稅，甲君不解。官員說，贈與案件的成本按受贈時的房屋評定現值及土地公告現值算，甲君案件的成本是204.4萬元，不能用老爸的買價400萬元算。

資誠聯合會計師事務所會計師洪連盛曾提醒過客戶注意，房地合一稅實施後，贈與不動產給子女不一定能節稅。如果贈與後，子女很快把房子賣掉，要繳不少的房地合一稅，尤其賣的是台北市的房子，賣價高，繳房地合一稅更可觀。「因為賣出受贈不動產，成本不是按受贈時的市價計，也不是按買價，而是用政府公告的現值算。」

南區國稅局特別發了新聞稿，提醒納稅人注意類似甲君案的稅務問題。官員說，也有幾件類似甲君的案子，但國稅局只能按稅法辦理。

南區國稅局解釋甲君稅務案件，官員說，為了解釋方便，去掉數字的零頭，以整數說明。甲君的父親於105年3月1日贈與A房地予甲君，贈與當時的房屋評定現值是50萬元、土地公告現值150萬元，合計贈與額200萬元，還在贈與免稅額的額度內，不用繳贈與稅。甲君在今（107）年7月1日以總價500萬元賣掉A房地，國稅局核課其房地合一稅。

房地合一稅的計算的公式：（房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額）×適用稅率。官員解釋，賣掉不動產要繳土地增值稅，所以，在公式中把土地增值稅部分去掉，免得重複課稅。

國稅局帶入數值計算：×稅率20%＝29.12萬元。 

官員說，105年元旦起取得的房子，其後售出都適用房地合一稅，甲君的房子是105年3月1日受贈，所以要申報房地合一稅。甲君主張應該用老爸買進價400萬元計成本，但受贈案的成本是依土地公告現值和房屋評定現值計，再進行物價調整，算出來是204.4萬元。甲君的成本認知差了近200萬元。

依上述公式，甲君賣掉A房地，所得145.6萬元。甲君持有兩年多，適用20%的稅率，所以要繳29.12萬元的房地合一稅。

官員說，如果甲君早一點賣掉，適用的稅率更高，要繳更多的稅。房地合一稅的適用稅率規定，持有一年內賣出，適用稅率是45%，持有兩年以內超過一年適用35%。如果甲君再晚幾年賣，持有期間超過六年，可以適用400萬元免稅額，可能也繳不到房地合一稅。

資料來源聯合新聞網

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餘屋困境反映市場低迷 這一區如坐雲霄飛車(中信房屋林家民)☛2018年10月29日 財經中心綜合報導

財經中心／綜合報導 - 2018-10-29 10:00:38

nownews連結      奇摩連結      新浪新聞連結

房子越賣越多現象已經持續了很長一段時間，市場供過於求，新建餘屋數不斷增加，導致這些價格飆高、推案量大的地區，因缺乏買盤支撐，新房買氣直凍，房市旺季真的已不復在了嗎？

中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民表示，新建待售餘屋量全台約7.5萬宅，卻未拖累房價的理由，主要還是在土地稀有和房貸利率低，餘屋量不單只是反映現今市況，也是代表先前的預售屋市場的低迷。根據八大公股行庫內部統計，今年年底寬限期期滿的房貸將近有1500億元，這房貸量隱含潛在的逾放風險，所以除了各行庫展開救急方案外，也有不少寬限期將屆滿的客戶提前『逃難』到民營銀行之現象，但以目前貸款利率僅2%左右，無論對於持有者、投資者、建商降價拋售壓力並不大。

店長林家民也表示，全台房屋賣壓沉重，以新北市來看，又以曾經很火熱的新莊副都心為房市重災區，新莊從103年度的移轉件數6833件，104年度5188件，105年度3920件，106年度6110件，107年度1至9月3525件，105年最低點至今，新莊區的移轉件數雖然已有明顯的回升，但要注意的是目前建案都還是以「讓利」銷售來刺激買氣，議價空間也都高於10%以上，雖然新莊區持續面臨賣壓的問題存在，以目前的交易量和成交價來看，已有築底盤整的跡象，但以近期股市的震盪和今年最後一季選舉的關系，房市是否確定落底還需要觀察。
高房價時代，大部分人買房都會使用房貸，尤其是資金有限的首購族。為減輕民眾首度購置自用住宅利息負擔，政府持續釋出優惠方案，青年安心成家購屋優惠貸因應年底到期，政府政策除決定續辦2年，並考慮在現有兩段式利率方案外，另增加一段式方案，以提供專案優惠利率及高額度，協助無自用住宅首購青年輕鬆購屋。

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買賣價金代償賣方債務之法律問題

總部法務案例宣導：

甲向乙購買其名下A房屋，總價1000萬元，已付款200萬元，A屋尚未辦理過戶，適有債權人丙主張對乙(賣方)有500萬元的借貸債權，向法院聲請扣押A屋，致甲乙無法辦理過戶。甲以其價金尾款尚有800萬元，足夠代乙向丙清償其500萬元債務，然而甲尚未代償前，乙寄發存證信函給甲、丙，表明不同意甲代為清償。試問，甲在此情形下得否以價金代償乙的債務？在其代償之範圍內，可否消滅價金債務？

解析：

甲、乙之間有價金債務，乙、丙之間有借貸債務。對乙、丙債務而言，甲(第三人)代償屬於「由第三人清償」的問題；對甲、乙債務而言，甲對丙(第三人)給付價金，屬於「向第三人清償」的問題。

就乙、丙之間的債務而言，原則上第三人甲可以代為清償，例外是債務人乙提出異議，則不能由第三人清償。但如果該第三人對於代償有利害關係，則有權代償，債務人不得拒絕。民法第311條規定：「債之清償，得由第三人為之。但當事人另有訂定或依債之性質不得由第三人清償者，不在此限。第三人之清償，債務人有異議時，債權人得拒絕其清償。但第三人就債之履行有利害關係者，債權人不得拒絕。」因此本題的關鍵在於，甲代償乙的債務，有沒有利害關係？

最高法院65年度第1次民庭庭推總會議決議：「甲購買乙之房屋，價款已付清，房屋尚未移轉登記及交付，乙因負債，經債權人取得執行名義後聲請法院將該房屋查封，致該房屋不能移轉登記及交付與甲，惟甲如為清償該項債務，房屋啟封，甲可因房屋之移轉登記及交付，而取得房屋之所有權及占有，如不清償，房屋因被查封而不能移轉登記及交付，妨礙其取得房屋之所有權及占有 (如進而拍賣，甲更將不能取得房屋所有權及占有) 不能謂甲非就債之履行有法律上利害關係之第三人。其情形正與抵押物之第三取得人相同 (抵押物之第三取得人為已取得之財產權積極的將被喪失之利害關係，本例則為可取得之財產權消極的將被妨礙取得或不能取得之利害關係) 。實例上對於民法第三百十一條第二項但書及第三百十二條所謂利害關係，係從寬認定，例如本院二十九年上字第一三五四號判例，對於借款時在場之中人，約明該中人有催收借款之責任者，尚且認該中人就借款之返還非無利害關係。本例情形，自應認為甲之清償係民法第三百十一條第二項但書及第三百十二條所規定於債之履行有利害關係之第三人所為之清償。」

按上述最高法院見解，本題買方甲應認為具有利害關係，可以代為清償乙對丙的借貸債務，亦即具有清償乙、丙債務的效力。

再就甲、乙之間買賣價金債務而言，甲對丙支付(代償)，可否視同清償價金，若否，則乙對甲的800萬尾款債權仍不因甲代償而消滅。民法第310條規定：「向第三人為清償，經其受領者，其效力依左列各款之規定：一、經債權人承認或受領人於受領後取得其債權者，有清償之效力。二、受領人係債權之準占有人者，以債務人不知其非債權人者為限，有清償之效力。三、除前二款情形外，於債權人因而受利益之限度內，有清償之效力。」

本題乙已明確發函表示不同意甲代償，不符合前條第一款「經債權人(乙)承認」，受領人(丙)也沒有「於受領後取得買賣價金債權」的情形；且不符合第二款，丙並非價金債權的「準占有人」。但甲對丙的代償行為，依前述具有清償乙、丙債務的效力，亦即消滅了乙對丙的債務，乙在500萬元的範圍內受有利益，依前條第三款仍有清償的效力，不受乙反對或不承認的影響，代償後甲的尾款債務只剩300萬元(800-500=300)。

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華固砸22億 新莊獵地蓋商辦

2018-09-29 01:11經濟日報 記者黃阡阡／台北報導

廠辦需求熱，建商搶進，華固28日董事會通過授權斥資22.5億元要在新北市新莊地區搶地，預計興建商辦銷售，完工後將整動出售；商仲業者認為，全台廠辦、商辦詢問度高，估計今明兩年購地蓋商辦的交易仍會持續。

華固總經理洪嘉昇對此表示，針對新莊區的土地價購事宜，預計興建商辦，完工後出售，至於相中的地點與細節部份，目前不便透露。

據了解，除了華固建設擬在新莊投資土地興建廠辦，商仲業者指出，近年建商瞄準廠辦或商辦的不少，除了最為人所知、遠雄在汐科也興建廠辦「遠雄U-TOWN」；長虹建設今年中則斥資6.18億元，買進台北市內湖區文德段727坪素地，準備興建辦公樓出售。

值得一提的是，今年以來產業擴廠需求，加上台商資均陸續回流，推升土地投資與廠辦市場的熱度，第2季台塑集團斥資187億元，買下美孚建設在內湖的台北企業總部園區「T．CBD」三大棟廠辦大樓，也成為今年廠辦交易亮點。

華固建設今年無指標大案完工入帳，不過明年不僅有建案完工入帳，也積極獵地拿庫存，除了廠辦，華固再以總價21.6億元，取得台北市北投區約829坪土地，每坪單價約為260萬元，賣方為源堃建設、志富國際及3名自然人。華固建設總經理洪嘉昇表示，該筆土地使用分區為住三，原先是走都更整合的土地，因此華固建設是帶照取得該標的，其中還包括都更獎勵及容積轉移。

雖然該筆土地可立即開發住宅產品，不過洪嘉昇表示，未來還是會進行微幅調整，預計將興建地上15樓、地下4樓的住宅產品，規劃30至40坪、2至3房的住宅案，最快明年第2季可望推案。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，華固取得土地單坪達260萬元看似略高，但由於台北市目前大面積釋出的土地罕見，該標的位於捷運沿線上，加上都更獎勵與容積移轉等，且該筆土地為帶照出售，免去都更整合的過程，可隨時開發，因此華固買進的北投價格屬於合理範圍。

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新莊王牌副都心店採訪☛新莊副都心☛尊勝白金/戶戶前後陽台/採用不鏽鋼水管(中信房屋林家民)☛2018年9月28日 蘋果地產

謝謝【連珠君美女採訪/新北報導】蘋果日報連結☛新莊副都心/尊勝白金

擁有眾多建設的新北市新莊副都心，近期將逐漸落成，尊勝建設於住宅區推出大樓「尊勝白金」，重視建築看不見的地方，採用不鏽鋼水管、鑄鐵排水管，連續壁增加地中壁加強地基，建材等級佳，規劃40、55坪3房純住宅，社區四周有圍籬包圍，隱私性佳，總價1900萬元起含車位。

新莊副都心有40%土地為公共設施，商業區也佔40%，僅有12%土地作為住宅區。專案經理金安策表示，新莊副都心是以政府的高度規劃，有中央合署辦公大樓，還將有金融、數位雲端、飯店、商場進駐，且緊鄰新北產業園區，具備安居樂業的條件，本案位稀有的住宅區，且近中原路既有商圈，無重劃區機能不足問題。 

3房純住宅產品

該案基地面積573坪，1樓全數規劃公設，零店面，有挑高5米大廳、健身房等，車道坡度採1：8緩坡道設計，跑車也不用擔心被刮到車底，標準層單層4戶，規劃40、55坪3房產品，戶戶皆有前後陽台，並貼心的將西曬面規劃為樓梯等公共空間，由自家甲級營造廠的百年營造興建，更能掌握工地狀況，廚房地板及牆面1.2米高處也有防水處理。 

社區採用FTTH光纖到府、當層排氣及長庚生技活水，外觀採用冠軍牌磁磚，對於看不見的地方也相當重視，如水管材質為不鏽鋼，排水管採鑄鐵材質，裡層為環氧樹脂，不用擔心強酸強鹼腐蝕，搭配Durgo吸氣閥，可杜絕火災時產生煙囪效應，衛浴防水高1.2米，淋浴間內的溼區防水做到天花板下，廚房地板及牆面1.2米高處也有防水處理。 

建材配備佳，配備FUJITEC電梯，有光幕式安全門屢、除菌裝置、防暴衝的UCMP裝置外，當地震發生時，電梯會往最近樓層停靠開門，每戶大門外上方設置瓦斯感知器，可知道各戶屋內的瓦斯濃度是否過高。 

基本資料

單價：每坪47~49萬元
基地/戶數：573坪/66戶
坪數/格局：40、55坪/3房
類型：大樓
公設比：34.8%
樓高：1樓5米 2~16樓3.56米 17~18樓3.6米
樓層：地上18樓 地下3樓
停車位售價：平面車位 210~245萬元
付款方式：自備20% 房貸80%
完工日：預計2018年10月初
洽詢電話：(02)8201-2666
資料來源：五十甲建策行銷 

★優點
◎位於新莊副都心的住宅區，斜對面昌平國小為雙語學校，且近中原路商圈
◎單層4戶，總戶數僅66戶，戶數單純且零店面，且有圍籬，隱私性佳
◎車道坡度1：8，跑車不會刮傷底部，建材配備佳
★缺點
◎管理費每月每坪90元較高
◎距離捷運站稍遠，距離約1.3公里 

【蘋果帶路】基地位新莊副都心

該案位於昌平路、榮華路一段口，皆非主要幹道，車流量少，且位於新莊副都心開發密度最高、機能最成熟的區塊，巷口即為熱鬧的中原路，沿路商家眾多，基地斜對面為昌平國小，為雙語學校，國中學區為頭前、中平國中，鄰近還有塭仔底溼地公園，為新莊副都心最大的公園。
較推薦18樓頂樓戶，有大露台空間，且天花板及地板皆有防水處理；較不推薦A1戶2樓，位於車道旁，易受到車輛進出影響。 

【專家意見】戶數少管理費較高

該案地段不錯，位於榮華路一段的靜巷，斜對面就是學校，周邊還預計新設警察局，且近中原路商圈，採買便捷，並屬於純住宅區，不過因為戶數不多，管理費每月每坪90元較高。 

新莊副都心店店長林家民

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中信房屋總部法務宣導：租房子需要公證嗎？

一、何謂公證？

所謂「公證」，依公證法第二條第一項規定：「公證人因當事人或其他關係人之請求，就法律行為及其他關於私權之事實，有作成公證書或對於私文書予以認證之權限。」也就是法院的公證人依公證法作成有關私人間的法律關係或權利義務的證明書。

二、租賃契約是否須有書面？

民法第一百五十三條第一項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」租賃契約是契約的一種，只要出租人與承租人關於租賃標的物與租金的意思表示一致，租賃契約就成立了。一般房屋租賃都會簽訂書面契約，一方面是為了保全證據，另方面也有特殊的效力。例如民法第四百二十二條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」也就是說，如果租賃物是土地或房屋，卻沒有訂立書面契約，則一年後房東可以隨時終止租約。

三、租賃契約是否須經公證？

如上所述，租賃契約只要雙方意思表示一致即為成立，不是必須經過公證才有效力。民法第四百二十一條第一項規定：「稱租賃者，謂當事人約定以物租與他方使用、收益、他方支付租金之契約。」換言之，只需「當事人約定」即可。然而公證有許多好處，包括避免糾紛、保障權利、省時省力……等。

四、公證對誰有利？

有些人以為，法院公證對房客較不利，其實不盡然如此。固然在房客發生遲延繳交租金或租期屆滿後交還房屋之紛爭時，房東不需要訴訟，就可以請求法院對房客強制執行。然而，經過公證的租約，房客可以主張「買賣不破租賃」的效力。所以，租約公證對雙方都有好處。

五、如何辦理租約公證？

1.可至鄰近民間公証人事務所或法院公証處購買公証請求書一份。

2.填明請求人即出租人（即房東）、承租人（即房客）雙方（承租人覓有保証人時，填在承租人之後）姓名、年籍、身份証統一號碼及地址、電話。

3.在「請求公証之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公証」。

4.在「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行之標的，如「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。

5.最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年、月、日。

6.請求書寫好後，辦理收件登記。

7.請求人均應攜帶國民身分証及印章，房東應提出租賃標的物之權利証明及價值証明，以供審核。一般而言，在不動產之租賃契約通常僅提出房屋稅單、契稅單、稅籍証明、土地登記謄本、地價稅單等即可。

8.請求人本人不能到場，可以委託他人代理，但要提出授權書及印鑑証明書。

9.實際審查租賃契約書之內容，公証日期即為簽約日期（或租期起算日）。

10.公証人認為必要時，得至房屋所在地實際體驗。

11.公証費用：自九十年四月二十三日以後，其計算公証費方式係採累退式，即房屋課稅現值及租金總額兩項中之取較高者加上押租金等於總金額，再以該金額為基礎，依公證法第一百零九條規定計算。
即二十萬元以下者，一千元；
逾二十萬元至五十萬元者，二千元；
逾五十萬元至一百萬元者，三千元；
逾一百萬元至二百萬元者，四千元；
逾二百萬元至五百萬元者，五千元；
逾五百萬元至一千萬元者，六千元；
不滿一千萬元者，按一千萬元計算；
逾一千萬元至五千萬元者，其超過一千萬元部分，每一千萬元加收二千元；逾五千萬元者，其超過部分，每一千萬元加收一千元，不滿一千萬元者，按一千萬元計算。
此外，法律行為載明逕受強制執行者，加收二分之一；須實際體驗者，按所需時間，一小時加收一千元。

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簽約代理、登記名義人與借名登記

🔯簽約代理、登記名義人與借名登記（上）🔯

⭕ 關鍵字：無權代理/授與代理權/損害賠償

   上週經由安信建經公司的邀請，到兩家仲介公司分享法務案例，其中有個主題是「簽約代理、登記名義人與借名登記」，這是仲介公司常會遇到的簽約主體身分的問題，試舉一例說明如下：

💠舉例1💠

   張三委託仲介銷售房屋，房屋是登記在太太的名下，於是仲介請張三簽署委託書時，以張三為代理人，太太為委託人。
   經過仲介努力，買賣成交，卻收到張三的太太發函主張她並未授權先生委託銷售房屋，因此，買賣無效。

💠解  讀💠

🔼未經授權，效力未定🔽

   張三係以代理人身分出面簽署委託，委託人是太太，因此，仲介在未取得太太的授權書以前，張三是否真有獲得本人(委託人)的授權，尚未確定；意即委託銷售效力未定：既非無效，亦非有效，必須等待本人的回應，如果本人拒絕回應，就視為拒絕授權。

🔼無權代理，委託銷售即屬無效，張三負損害賠償之責🔽

   一旦本人拒絕承認，則視為無權代理，委託銷售契約即歸於無效，此時無權代理人(張三)必須對仲介或買方負擔損害賠償責任。然而，⏳此處所指的損害賠償責任的性質屬於「信賴利益」的損害賠償，亦即無權代理人必須對於信賴權有效因而受到損害的契約相對人(仲介、買方)負責。

🔼至遲何時須取得委託人的授權書?🔽

   在仲介實務上，代理人在簽署委託銷售時無法立即出具委託人的授權書，比比皆是。此時仲介多半仍會讓代理人先行簽署委託銷售契約，然而，授權書是確認委託人有授與代理權的客觀依據，⏳仲介應該最晚在買方出現、準備出具斡旋單或要約書之際，先要求代理人提供委託人的授權書，才是萬無一失的做法。

   在買方出具斡旋之後，買賣契約即有可能成交，代理人如真有獲得本人授權，應不至於拒絕及早提供授權書，仲介此際要求代理人提供授權書，正可測試本人是否真有委託銷售的意願。

🔼夫妻之間當然有相互代理之權?🔽

   或者有人說，夫妻之間有相互代理之權，但是，這僅止於日常家務的代理，有關不動產銷售，並不屬於日常家務，很多法院的判決都認定夫妻之間不能認為當然有權代理另一方銷售不動產。

   因此，仲介在接受委託的時候，對於委託人的身份務必嚴謹認定，夫妻、兄弟姊妹或父母子女之間，只要是成年而且沒有受監護宣告者，彼此之間都是獨立的個體，並非當然有代理權。

🔯簽約代理、登記名義人與借名登記（中）🔯

⭕ 關鍵字：借名登記/委託人/所有權人

💠舉例2💠 

   大投資客張三委託仲介銷售房屋，房屋是登記在李四的名下，於是仲介請張三簽署委託書時，以張三為代理人，李四為委託人。

  經過仲介努力，張三同意出售，買賣於是成交。但是不久之後卻收到李四發函主張：他並未授權張三委託銷售並同意出售房屋，因此，委託銷售以及買賣契約均無效。

💠解  讀💠

🔼委託人=所有權人?🔽

   委託銷售契約的當事人是「委託人」，有關委託書的「不動產標示」部分又有土地及房屋的「所有權人」欄位，由此可以窺知，委託人與所有權人並非同一人，亦即委託仲介銷售房屋的委託人非必然是銷售標的所有權人不可。

   在本例，張三實際上是真正的所有權人，只是將房屋借名登記在李四名下，由李四擔任登記名義人，是形式上的所有權人。很多仲介均認知張三為真正的所有權人，有權利決定房屋的銷售決策，因此不會對張三未出具授權書緊迫盯人，然而，張三既然在委託書上以代理人自居，仲介自有要求張三出具授權書的義務，否則當張三反悔不賣時，便可藉由本人(李四)不同意出售而脫身。

🔼委託人才是必須對委託契約負責之人🔽

   既然如此，應該要由張三自己擔任委託人較為妥當，由張三自負委託人的一切義務，就沒有再出具授權書的必要了。亦即，委託人是張三，如果張三違約不賣，那張三就必須對仲介或買方負責，這與形式上的所有權人李四沒有關係，張三要如何取得李四的權狀印鑑章及印鑑證明，這是張三要自行解決的事情。


   以上說明的前提是，仲介對於張三就是真正所有權人有相當的掌握，畢竟仲介所追求順利成交而不是追究違約；如果明顯可見委託人不可能是真正的所有權人，那建議仲介不要進行上述操作，保守以對較妥。

🔯簽約代理、登記名義人與借名登記（下）🔯

⭕關鍵字：登記名義人/無權處分/善意取得

💠舉例3💠

  張三委託仲介出售自己名下的房屋，於是仲介請張三簽署委託書時，以張三為委託人。

  經過仲介努力，張三同意出售，買賣於是成交。但是在辦理過戶不久，卻收到李四發函主張：他才是真正出資購買房屋的所有權人，房屋只是登記在張三名下，由張三擔任登記名義人而已；因此，他主張買賣無效，買方如果不將買賣價金給他，就要將房屋產權返還給他。請問，仲介以及買方應當如何處理?

💠最高法院見解💠

   在實務上，常見買賣成交之後，有其他人主張他才是房屋的所有權人，去年最高法院做出106年度第3民事庭會議決議，內容為：

🔼借名人甲與出名人乙就特定不動產成立借名登記關係，乙未經甲同意，將該不動產所有權移轉登記予第三人丙，其處分行為效力如何？

🔼決議：有權處分說

🔼不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分。

💠解  讀💠

   在借名登記的案例中，登記名義人未經真正所有權人同意而處分，過去很多見解都認為這是「無權處分」，而買方如果是善意(不知情)的話，就可以主張善意取得，取得不動產的所有權。但買方如果是惡意(知悉登記名義人僅是人頭)的話，真正的所有權人可以要求將房屋回復登記至其名下。

   但是，從最高法院的決議可以發現，有關登記名義人擅自將房屋出賣時，法院見解認為這是有權處分。意思就是說，即便買方知悉賣方僅是登記名義人，仍然能夠保有所有權，此時買方是基於賣方有權處分而取得所有權，而不是因為受到民法有關無權處分、善意取得的保障而取得所有權。

   這樣一來，將不動產登記在他人名下將是風險極高的事情，因為登記名義人(出名人)出售他人屬於有權處分，真正所有權人只能向登記名義人請求損害賠償，那真正所有權人要如何防範呢?

   首先，最高法院的決議固然有拘束下級法院的效果，但是，案例事實千變萬化，不是所有的類似案例都必然依照這個決議的見解作為判決的基礎。版主建議，當不動產登記在他人名下，要注意的是：

1．雙方要有借名登記書面協議，而且要載明：「出名人未經借名人之同意，不得擅自與他人就不動產簽訂買賣契約或為任何形式之移轉、設定負擔或為其他處分」。

2．借名人應將不動產相關出資及付款證明完整保留，並保管權狀正本。

3．不動產出售時，由借名人擔任賣方，則當然由借名人取得價金；而借名人應向出名人取得過戶所需文件，自屬當然。

4．不動產出售時，亦可由出名人擔任賣方；此時，借名人可以擔任代理人，授權內容包括受領買賣價金，或者出名人出具指定撥款同意書(須載明不再變更指示之內容)給履保公司，由借名人受領買賣價金。最重要的是，借名人應全程陪同出名人簽約，以防不測。


5．借名人擅自將不動產出售他人時，出名人應該要立即發函給仲介及買方，並將協議書作為附件，主張借名人是無權處分，讓買方有所忌憚，目的是為了後續主張買方惡意而進行鋪陳。

註：出處 ☛白法務的不動產法務園地

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《贏得人心最高境界26給》

🔥1、【給口德】

得饒人處且饒人。
說話三境界：直話要轉個彎說，冷冰話要加熱了說，顧及別人的自尊，人情留一線，日後好見面。

🔥2、【給掌聲】

有些人，一生都沒給過別人掌聲，每個人，都需要來自他人的掌聲，為他人喝彩，是每個人的責任，不懂鼓掌的人生太狹隘一贊值千金。

🔥3、【給面子】

不給面子，是最大的無禮，中國人最講究的是面子，任何時候，給對方一個體面的臺階，看破，別說破，面子上好過，傷什麼都行，別傷人面子，千萬不要揭人老底。

🔥4、【給信任】

生性多疑的人，不可能有真朋友，被人信任是一種幸福，有多少信任，就有多少成功的機會。

🔥5、【給方便】

與人方便，自己方便，請主動坐裡座，在他人最需要的時候輕輕扶一把，為對方著想，替自己打算。

🔥6、【給禮節】

有禮，走遍天下，彬彬有禮方能魅力四射，禮多，人不怪，送禮，送到位。

🔥7、【給謙讓】

鋒芒畢露者多樹暗敵，切忌鋒芒畢露，放下身段，降低自己，勿在失意者面前，談論你的得意，人前勿張狂，待人應低調。

🔥8、【給理解】

人人都渴望他人的認可，理解，就是給人方便，先理解一般人不理解的事。

🔥9、【給尊重】

把別人的自尊，放在第一位，努力使人感到他的尊嚴，給弱者的尊重，更可貴，真正的高手，很平常地位越高，越不能輕視別人，把別人放在心上。

🔥10、【給幫助】

關鍵時刻，誰不希望有人拉一把，無私勝有私，你的好，別人會記住的。

🔥11、【給誠信】

無信不立，狡詐者必無朋友，誠信為本，重諾守信，誠信深入人心，成功接踵而至，失去誠信，百事不可為。

🔥12、【給實惠】

空頭支票開不得，許之以利，曉之以理，不以利益大小，親疏你的朋友，盡可能滿足對方的欲望。

🔥13、【給虛心】

讓人顯得高人一等，要一點含蓄，要一點謙遜，虛心萬事能成，自滿十事九空，虛心求教，成就大業。

🔥14、【給欣賞】

使人擁有優越感，渴望被欣賞之心，人皆有之，高帽子的成本最低，要及時肯定別人的長處。

🔥15、【給感激】

不感恩，就別指望有下次，感恩是一種歌頌生活的方式，及時感激，切莫等到花兒謝了，感謝你的對手。

🔥16、【給援助】

雪中送炭，危難之中見真情，別忘了買人情原始股，當別人危難時，伸手援助，援助人時，要讓對方樂於接受。

🔥17、【給激情】

這個社會，沉悶者太多，成功要激情，開朗熱情，堅冰可融，成功：用1%的激情，做1%的事。

🔥18、【給形象】

把個人形象打造成一流品牌，名譽比金錢更珍貴，好形象，易得認同與喜愛，你的形象價值百萬。

🔥19、【給愛心】

愛像春日的陽光，使大地蘇醒，永存仁愛之心，仁愛之人，易獲他人合作。

🔥20、【給笑臉】

沒人會拒絕迷人的微笑，願微笑之花，開遍人間，微笑，是人際交往的萬能鑰匙，用微笑，應付對手的挑釁，微笑著掙錢。

🔥21、【給寬容】

容不下別人，是因為自己太狹隘，以容忍改變能改變的，寬容為懷，贏取人心，原諒別人的過失，良好的關係是忍出來的。

🔥22、【給合作】

資源分享，利益均沾，合作，是有效率的借力法，合作，才能雙贏。

🔥23、【給善良】

沒有人不想與善者，為伍，為鄰，為友，為善者，可服人，勿以善小而不為，善待每一顆心，美德，生命中最閃光的部分。

🔥24、【給傾聽】

多看，多聽，少開口，會傾聽者，得人心，傾聽，是最好的恭維。

🔥25、【給寬恕】

感謝所有折磨你的人，恕人之過，顯大家本色，和為貴，責人不可太嚴，讓仇恨之樹，長出寬恕的鮮花。

🔥26、【給說服】

說得他人心服口服，俐齒伶牙，事業大放異彩，有口才，必是人才，會說話，好辦事，能說會做，方顯英雄本色。

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新莊王牌副都心店採訪☛新莊頭前重劃區新地標☛御春城 客廳面寬4.5~6米(中信房屋林家民)☛2018年09月08日 蘋果地產

謝謝【連珠君美女採訪】蘋果日報連結☛新莊頭前重劃區御春城

中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民

新莊頭前重劃區【御春城】這建案是我今年青睞的建案之一，距機場線捷運新北站約750公尺，是思源路上的新地標，外觀造型我很❤，地段上的優勢：鄰公園、便利商店、火鍋店、早午餐、全聯福利中心、牙醫、咖啡廳...皆有。

御春城

基本資料

單價：每坪45~49萬元

基地/戶數：1052坪/108戶

坪數/格局：31~50坪/2~3房

類型：大樓

公設比：34%

樓高：1樓6米，2樓以上3.6米

樓層：地上19樓、地下3樓

停車位售價：平面車位210~245萬元

付款方式：自備20%、房貸80%

完工日：2018年8月

洽詢電話：(02)8521-9777

資料來源：五十甲建案行銷 

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又發生假買房真詐財事件! 北市地政局提醒民眾注意

新聞發布
發布機關：臺北市政府地政局
聯絡人：沈科長瑞芬
聯絡資訊：27287465

　　近日媒體報導民眾因房屋買賣糾紛鬧上版面，事後越來越多屋主因案情相似，才發現背後疑似是有系統的詐騙集團，受害者多達數十人，金額高達上億元以上，受害人已成立自救會，並由檢調單位處理中。

交屋款付款方式     過戶前應約定清楚   

　　地政局表示，不動產買賣之付款方式，一般實務上會於契約訂明分成四階段：簽約款（簽約時支付部分價款）、備證款（賣方備齊辦理所有權移轉登記應備文件，並將相關書表證件交給買賣雙方所指定之地政士或律師時，再交付一部分價款）、完稅款（繳清相關稅費後付一部分價款）、交屋款（辦妥所有權移轉登記，買方領得所有權狀並點交清楚後，再交尾款），各階段皆有不同付款條件。
　　地政局進一步表示，以上開媒體報導案例而言，自售買賣契約約定在「雙方依約繳清稅款後，買方即辦理移轉登記過戶，並應於稅單核下後十五日內支付本期價款」，亦就是只繳清稅款，就同時辦理過戶了，民眾房子都過給別人，交屋款都還沒拿到，這與實際一般交易習慣，會要求過戶前先繳交屋款有很大的出入。建議民眾應參考內政部頒訂之成屋買賣契約書範本，保障自身權益。
 該買賣糾紛案例及內政部範本之付款約定比較對照表

糾紛買賣契約之付款約定 內政部「成屋買賣契約書範本」之付款約定
訂金 於簽訂本契約書同時由買方支付本期價款。 簽約款 簽訂本契約同時支付（本款項包括已收定金__元）。
簽訂用印款 雙方備齊產權移轉登記應備文件及用印之同時，由買方支付本期價款。 備證款 於__年__月__日，賣方備齊所有權移轉登記應備文件同時支付。
完稅款 於土地增值稅、契稅稅單核下後，雙方依約繳清稅款後，買方即辦理移轉登記過戶，並應於稅單核下後十五日內支付本期價款。 完稅款 於土地增值稅、契稅稅單核下後，經__通知日起__日內支付；同時雙方應依約繳清稅款。
尾款 ■賣方無貸款時，買方於辦妥移轉登記過戶後，於銀行貸款完畢、尾款交付日前支付本期價款並同時辦理交屋。
□賣方有貸款時，由買方向銀行貸款時授權貸款銀行以貸款額度內代為清償。 交屋款 □無貸款者，於辦妥所有權移轉登記後，經__通知日起__日內支付；同時點交本買賣標的。
□有貸款者，依第五條及第六條約定。
賣方收取前項價款時，應開立收訖價款之證明交買方收執。

認識履約保證機制     約訂履保才有保障 

        地政局指出，為保障雙方權益，部分買賣雙方另外會約訂透過金融機關，進行履約保證程序，雙方要共同簽署「不動產買賣契約書」、「買賣價金履約保證申請書」及「買賣價金履約保證證書」，買方將價金存入信託專戶後，於辦竣產權移轉登記作業及點交確認無誤後，履保專戶才會撥款予賣方。履約保證專戶機制，主要希望讓整個買賣交易過程都能安全無虞，若僅約訂就價金為信託，履約保證責任會打折扣，民眾應該確認是否約定有完整的履保機制，以周全交易安全，維護買賣的權益。

交易前先上地政官網查     確保交易安全

　　地政局呼籲，報載案例經常都是詐騙集團利用民眾不懂契約、履保、法規也無強制規範的情況，以詐術騙取民眾的畢生積蓄。為保障交易安全，提醒民眾進行不動產買賣時應逐條逐字親自詳閱契約書內容，並參考內政部公告的不動產買賣契約範本（可上地政局網站查詢），以維護自身權益。民眾在買賣過程中，如發現有地政士或不動產經紀業違規情事，可打1999查詢或檢舉。

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購買車位應注意其屬性

文／張義權
由於台灣經濟的蓬勃發展，自用汽車成為家家戶戶必備之交通工具，但因停車空間供需不平衡，致使大都會區停車位「一位難求」。國內近幾年來所興建的房子，絕大部分均有附設車位，甚至還有以「一屋雙車位」來作號召，雖然建管法令也一再提高建築物附設車位的標準，但消費者在購屋的時候，仍免不了要面臨停車位的種種問題，形成新一代的購屋焦點。 停車位的種種問題，形成新一代的購屋焦點論及停車位的問題，首先就必須弄清楚停車位的屬性，按照現行建管及登記法令的規定，停車位大約可分為下述三大類： 
一、法定停車位：所謂「法定停車位」係指根據建築法規定之標準所設置之停車位，此類停車位係屬建築物之共用部分，只能以「公共設施」方式辦理建物所有權第一次登記，即在辦理產權登記時只能登記為「公共設施」，產權由擁有停車位的住戶所有；未買車位之住戶就不須分攤持分。故只能做主建物之公設，當然不能出售予集合建築所有權人以外之第三人。 

二、增設停車位：所謂「增設停車位」係指起造人除了根據建築法規定之標準設置法定停車場外，在建物之其他空間增加設置其他停車位之謂。此類停車位因非屬共用部分，故起造人可將之登記為獨立產權出售予集合建築所有權人以外之第三人，或將之併入公共設施登記亦可。 

三、獎勵停車位：所謂「獎勵停車位」係指建築物起造人根據政府所頒發的「建築物增設室內停車空間鼓勵要點」所興建的室內停車空間。此類「獎勵停車位」並非建物的共用部分，因此可以單獨編列建號，核發建物所有權狀，當然也可以出售給該棟集合建築所有權人以外之第三人。 
消費者於購買房屋及停車位時，除要注意停車位之屬性外，還要注意所購買之停車位在設備上是屬於機械式或平面式，且進出停車位的管道是屬於坡道式或升降機式。
一般來說，停車位最好是坡道進出的平面式車位，因為不但進出及停放的風險較小，且日後不必再負擔機械的管理維護費用。
如果所買的車位是機械式，還得注意機械的格式及操作方式，尤其要注意停車格位的淨空間，也就是停車位的寬度及高度是否能停得下自己的愛車？ 
此外，在購置停車位的時候，還要注意自己所買停車位的位置，與建管機關在使用執照竣工圖上所核准的停車位位置是否相符？在處理實務上，可要求建商或賣方出示建照執照設計圖或使用執照竣工圖，以查明主管機關所核准的停車位數量、編號及位置，並確認自己所買的車位編號及位置是否與設計圖或竣工圖上的記載相符，並將設計圖或竣工圖有關車位的配置部分影印做為買賣契約書的附件，以避免日後衍生糾紛。 
購買停車位除了注意上述的要點之外，還要清楚未來車位的管理及使用模式，例如：公共設施的車位，未來係採用租用或抽籤？未來是否須繳交管理費？車輛進出是否須透過管理員來操作等等；亦或停車位產權以「共有」持分登記，須注意是否有「分管契約」及該契約之效力，最好均能於事前釐清。

原文網址: 購買車位應注意其屬性 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/appraisa/article/569509200968

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假買屋真詐貸？賣方機警反扣200萬

好房網News採訪中心／綜合報導

福利汽車董事長林茂樹偕同女兒前黑澀會妹妹薔薔（本名林嘉凌）於昨（3）日召開記者會，控訴遭代書詐騙險「財屋兩失」，但所幸薔爸有多次不動產買賣經驗，深知履約保證重要性，所以不僅未受騙，還反對方兩百萬。 前「黑澀會妹妹薔薔」父親險遭詐騙集團詐騙。
屋主接受本刊訪問表示，自己透過591租屋網站，出售北市大同區32坪市價約兩千萬自有房屋，先是與林姓買家相約三次看屋，並表示有意購屋，相約於6月22日並偕同沈姓代書碰面簽約，買方並於同月25日匯款200萬的履約款項訂金。 原本都十分順利，但28日時買方卻立刻辦理過戶，讓薔爸覺得事有蹊蹺，立刻通知銀行須注意此事，不料隔日真有異狀，薔爸立刻至中山分局報警並到戶政事務所攔截過戶，才驚覺對方竟想先過戶，並以薔爸名義申請貸款，讓他「財屋兩失」。 
林姓屋主說，簽約時沈姓代書就不斷偏坦買方，且3天就辦過戶，還是買方本人自己辦，但付履約金到過戶應該至少一周，而且必須代書辦理，而非買家；此外，買家還希望延長交屋時間至4個月，但正常而言1個月就要辦理完畢，這種做法就是讓他可以有充分時間完成詐騙。 他指出，昨日開完記者會後，看到某媒體報導，發現受害者竟不只他一個，竟然分布三重、蘆洲、中永和都疑似是沈姓代書所為，而且許多被害人就沒有他幸運，真的變成「財屋兩失」，所幸自己早在履約保證不流行時就開始使用，所以熟悉所有流程，才有辦法反制，但不知道其他有多少人已受害，所以他呼籲被害人站出來，他願意協助並一起提告，共同終止詐騙。
 昨（4）日薔薔在臉書PO文表示，「我們家賣房首次遇到不要臉的詐騙集團，新詐騙手法已詐騙成功上百人，許多受害者官司還在訴訟中，今天他們沒騙成反卻栽在我們家手上，二百萬被我們沒收，還苦苦哀求！我們報案，決定供豬於世，一手殲滅收網詐騙集團......」

原文網址: 假買屋真詐貸？賣方機警反扣200萬 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/105160200459.html

【學區大作戰】贏在起跑點 買屋租房搶學區(中信房屋林家民)☛2018年5月7日 Yahoo 房地產

Yahoo奇摩房地產編輯部
2018年05月07日【文／謝謝美女連珠君採訪】資料來源：yahoo奇摩房地產

少子化影響，父母不僅想讓孩子贏在起跑點，就讀公立額滿學校或明星私校，就連小孩上大學、就業的居住需求都要操心，出現不少在大學、上班地點旁購屋，小孩自住外，還兼將其它房間出租以補貼房貸利息。專家表示，為小孩買屋，要避免過於偏僻的區位，選擇商圈複合型區域，保值性較高。

▲購買學區宅，首要注意設籍時間及學區範圍，熱門的額滿學校甚至要提早5～6年設籍。

小孩教育不能等，學費便宜的公立額滿學校是不少家長首選，熱門的額滿學校甚至要提早5～6年設籍才能就讀。住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，購買學區宅首要注意設籍時間及學區範圍，曾有民眾買房，因戶籍遷入時間差3天無法就讀，也有民眾只差一條巷子，同樣無法就讀心儀的學校，不過學區範圍並非一成不變，最好事先詢問。

先挑低價位學區宅

不過隨著少子化影響，明星學區也有強弱之別，徐佳馨建議，老字號、商圈複合型學區為第一首選，如果能涵蓋明星國中小，如東門國小、中正國中與金華國中等，更為保值，房價甚至高於周邊1成。在產品別上，因北市房價高，低總價的套房、老屋、設籍套房因總價優勢位居不敗。

▲永康街商圈十分熱絡，且為新生國小與金華國中明星學區，房價支撐力道強。

中信房屋新莊中原加盟店經理林家民也指出，由於少子化影響，明星學區影響會愈來愈薄弱，不要單純為了學區而買房，還要考慮未來出售狀況比較好，最好選擇有明星國中小學區，滿足學童12年國教需求，若能再加上商圈、交通、公園及有就業機會，房價保值性更佳。

租屋契約要公證

為學區而租屋的民眾則要留意，租賃契約一定要經過公證，父母及小孩的戶籍也都要遷入，台北市規定更嚴格，要提供3年以上經公證的租約，才能排序額滿學校，不過租屋前最好先跟房東談清楚，很多房東為了不繳所得稅，不願意公證租賃契約。

私立明星學校雖無學區問題，但不少家長為了讓小孩不用舟車勞頓，選擇購買在學校旁，同樣在大學旁，甚至小孩上班地點旁，也有家長考量反正都要租屋，乾脆買1間給小孩住，如果有多餘的房間，還可以租給同學、同事，自住兼投資。

徐佳馨建議，不少家長選擇隔間套房，出租兼自用，但小心，雖然隔間套房報酬率高，但有消防安全疑慮，也可能被拆除，下手前要三思，再者，小孩閱歷少，家長要協助過濾房客，注意安全，此外，留意長期增值與保值性，若孩子考上的學校周邊轉手性不佳，或是租屋供給量大，建議以租代買，免得日後賣不出去。

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「姐」的時代來臨 小資女貸款買房最吃香(中信房屋林家民)☛2018年4月17日

記者賴詠璿／綜合報導2018/04/17 10:35

「姐」的時代來臨！女性意識抬頭，現代女性在職場上的表現令人刮目相看，女性在理財上較男性相對保守，不動產就成為女性最佳的投資標的，王永慶曾說過一句名言：「你賺的一塊錢不是你的錢；你存的一塊錢才是你的錢」，與其繳租金給房東，不如買房來強迫自己存錢，「租不如買」的概念廣為女性認同，對此，新莊中原加盟店林家民經理彙整出3招「購屋心法」給小資女。

一、 「姐也是很精打細算的」—善用節稅

林家民表示，房地合一稅制實施後，以往父母親直接買房贈與給與子女的方式，現在未必是最佳選擇，因父母贈與房地產給與子女，是以房屋評定現值及土地公告現值來計算，但與市價還是有段差距，未來如出售不動產，持有一年內出售，課稅稅率高達 45 ％，超過1年、未滿2年內出售的稅率也要繳 35 ％，雖政府針對自用住宅滿 6 年有免稅額 400 萬的優惠，但不如事先做好規畫，免得未來就算以原市價賣出，還得多繳冤枉錢。

二、 「姐的黃金時期千萬別錯過」—把握優勢

林家民提到，近代男女平等觀念趨升，小資女出社會工作穩定後，父母對女兒的金援意願度提高，善用父母親贈與的免稅額各 220 萬元當作頭期款購屋，即可運用自己名義承購不動產，銀行針對購屋年齡 40 歲以下的女性，願意給予較高的房貸成數及較優惠的房貸利率，主因是女性定期還款信用狀況都較男性佳，把握黃金 22至40 歲的購屋優勢，也可以為自己省下不少利息。

三、 「進可攻、退可守」—精挑細選

小資女挑選不動產，林家民建議選購套房或兩房入門，權狀大於 15 坪銀行較好貸款，選擇好的地段、交通便利及生活機能佳的不動產，未來有機會增值，提醒單身女性挑選擁有良好物業服務的社區大樓，同時也要注意周遭治安條件，居住空間要把握幾個要點，包括「採光」、「通風」、「室內動線」和「收納空間」。選擇好的標的就算未來結婚，除了可以小換大當自備款外，也可以收租當私房錢。

林家民強調，女性看屋盡量攜伴同行，避免單獨看屋，最好透過優良有品牌的仲介公司服務，初次看屋可以先約在店頭，請對方出示證件，看屋時保持大門開啟。此外，現在通訊軟體很方便，也可以在現場透過視訊功能，一方面也能請親朋好友幫忙鑑定，另一方面則有警示作用，購屋前，還是需謹填評估個人還款能力，只要把握以上心法，小資女也能晉升小富婆。

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資料來源：nownews

個人的房屋或土地交換屬於財產交易

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資料來源：財政部稅務入口網

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