房客欠繳租金，房東如何才能終止租約？

總部法務法令宣導：

>>>房客欠繳租金，房東如何才能終止租約？

租賃新法上路後，房客欠繳租金或費用達到2個月的租金額，經催繳仍不支付，房東就可以終止租約。但新法增加了終止前必須先行「通知」，因此與以往的處理有所不同，分為三個步驟如下：

第一步：催告

房客欠繳「租金」或「費用」的總額，達到2個月「租金額」時，房東要先發存證信函催告，也就是催款函。信函內容範例如下：

敬啟者：台端向本人承租○○縣○○鄉○○路○○號房屋，租期自○○年○月○日至○○年○月○日止，約定租金每月新台幣（以下同）○萬○仟元整，每月之15日繳付，惟查台端○○年○月僅給付租金○○元，短付○仟元，而○月份租金尚未給付，累計至今已達2個月租金額。請台端於文到3日內補足所積欠之租金，逾期未繳本人將終止貴我雙方租賃關係，希勿自誤為禱。

第二步：通知

從房客收到催告函後起算，到催款信函中限期補繳的期限屆滿，如果房客還沒付款，房東要發出第二封存證信函，就是「通知函」，並且附上前一封催告函的影本當附件，這是租賃新法的新規定。信函內容範例如下：

敬啟者：本人前已發出○○郵局存證信函第○○號訂期催告台端給付租金（如附件），惟台端逾期仍未為給付。為此，本人將於函到後30日終止貴我雙方租賃契約，特此通知。

第三步：終止租約

從房客收到通知函起算滿30天後，房客仍未補繳租金或費用，房東就可以發出存證信函終止租約。信函內容範例如下：

敬啟者：本人前已發出○○郵局存證信函第○○號催告給付租金及○○郵局存證信函第○○號通知即將終止租約，惟台端至今仍未補繳所欠租金。為此，本人依法終止貴我雙方之租賃契約，請台端於3日內搬遷騰空完竣並返還房屋，否則本人即依法訴請法院強制執行，並追究台端之損害賠償及刑事竊占罪責，希勿自誤為禱。

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胡偉良觀點／永遠安全、保值的房子 5種不敗房產

文／胡偉良
現在性價比最高的房子應該是大台北地區非蛋黃區但離蛋黃區不遠，交通又便捷的新房子。尤其是區域環境不錯、社區營造和管理不錯的房子更是首選。因為這樣的房子在當下它的價值還被低估中，隨著房屋的傳統價值的解購，全新的房地產價值正在塑造中。
新一代的房地產價值將包括下列新元素：
（結構、耐震）安全、社區（住戶素質）整齊、（社區資源）共利共享。除此之外，下列種類的房子，它們的價值也一直被市場所肯定。
永遠安全、保值的房子應該具有甚麼樣的條件？
(好房資料中心)
1、學區房
優質教育資源永遠都是稀缺的，人們對稀缺資源的搶奪從未停止。在供求關係的作用下，未來好的學區房房租價格將會超出大多數人的承受能力，假如一個學區有500個入學名額，市場上有1千個家庭來爭取，那麼這個學區的房租價格顯然會大大超出市場的平均水準，其最終價格絕對不會是這1千個家庭都可以承受的，而是由最富有的前500名家庭來決定。過去學區房的價值主要呈現在房價上漲，未來的價值將會體現在租金上。
2、好地段
李嘉誠說過“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”好地段的標準是什麼呢？對於眾多購房者來說，好地段意味著優美的居住環境、良好的交通位置、成熟的生活社區和完善的商業配套設施。對於店鋪投資者來說，地段是決定一個區域商業物業價值的關鍵。一個好的地段，往往意味著未來租金的高低和後續經營的穩定程度；好的地段決定著一個區域未來的客流量和交通的便捷程度，也決定著該區域未來的升值潛力。
3、捷運房
捷運一響，黃金萬兩。在全世界，捷運一直是民眾最常使用的交通方式，以方便、快捷、準時等特點成為人們所喜愛。不管租房還是購房，為了節省時間、方便出行，大家都偏愛靠捷運站較近的房產。隨著人們對捷運的依賴程度增加，捷運對於房價的提升作用也越來越明顯，捷運房也成為了抗跌保值房的首選。
4、公園房
人們對於健康放鬆的生活方式越來越嚮往，從公園聯想到的“健康”“放鬆”等生活方式，總是不斷挑逗著購房者的神經，即使花費高昂代價依然覺得物超所值。尤其是在如今環境污染問題不斷暴露的情況下，擁有一間公園房幾乎成了許多人一生的追求，由此造就的升值潛力不言而喻。
5、好戶型（格局）
採光通風好的戶型永遠不會落伍。房子想要抗跌，戶型（格局）一定不能落伍。完整的客廳與餐廳，舒適的臥室，充分採光，具備這些條件的戶型基本可以保障不落伍。
市場經濟的運行規律告訴我們，物以稀為貴，房市也是如此。那些佔據了稀缺的城市資源和生態資源的房子，即使在樓市下行階段也仍能價格堅挺。買房者們在買房過程中可將以上因素考慮其中，無論是剛需自住、還是投資理財，房子保值才能再增值。
為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解，筆者出版了「胡偉良的房產世界」這本書，推薦大家不妨參閱。
資料來源：好房網

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賠錢賣老爸給的房子 卻要繳29萬的房地合一稅

2018-10-27 09:13經濟日報 記者徐碧華╱即時報導

「老爸用400萬元買的房，裝潢花了80萬元，500萬元賣掉，還要繳土地增值稅，我是賠本的。」財政部南區國稅局官員轉述納稅人甲君的說明。甲君賣出老爸兩年前給他的房子，被要求繳近30萬元的房地合一稅。

明明賠錢，卻要繳幾十萬房地合一稅，甲君不解。官員說，贈與案件的成本按受贈時的房屋評定現值及土地公告現值算，甲君案件的成本是204.4萬元，不能用老爸的買價400萬元算。

資誠聯合會計師事務所會計師洪連盛曾提醒過客戶注意，房地合一稅實施後，贈與不動產給子女不一定能節稅。如果贈與後，子女很快把房子賣掉，要繳不少的房地合一稅，尤其賣的是台北市的房子，賣價高，繳房地合一稅更可觀。「因為賣出受贈不動產，成本不是按受贈時的市價計，也不是按買價，而是用政府公告的現值算。」

南區國稅局特別發了新聞稿，提醒納稅人注意類似甲君案的稅務問題。官員說，也有幾件類似甲君的案子，但國稅局只能按稅法辦理。

南區國稅局解釋甲君稅務案件，官員說，為了解釋方便，去掉數字的零頭，以整數說明。甲君的父親於105年3月1日贈與A房地予甲君，贈與當時的房屋評定現值是50萬元、土地公告現值150萬元，合計贈與額200萬元，還在贈與免稅額的額度內，不用繳贈與稅。甲君在今（107）年7月1日以總價500萬元賣掉A房地，國稅局核課其房地合一稅。

房地合一稅的計算的公式：（房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額）×適用稅率。官員解釋，賣掉不動產要繳土地增值稅，所以，在公式中把土地增值稅部分去掉，免得重複課稅。

國稅局帶入數值計算：×稅率20%＝29.12萬元。 

官員說，105年元旦起取得的房子，其後售出都適用房地合一稅，甲君的房子是105年3月1日受贈，所以要申報房地合一稅。甲君主張應該用老爸買進價400萬元計成本，但受贈案的成本是依土地公告現值和房屋評定現值計，再進行物價調整，算出來是204.4萬元。甲君的成本認知差了近200萬元。

依上述公式，甲君賣掉A房地，所得145.6萬元。甲君持有兩年多，適用20%的稅率，所以要繳29.12萬元的房地合一稅。

官員說，如果甲君早一點賣掉，適用的稅率更高，要繳更多的稅。房地合一稅的適用稅率規定，持有一年內賣出，適用稅率是45%，持有兩年以內超過一年適用35%。如果甲君再晚幾年賣，持有期間超過六年，可以適用400萬元免稅額，可能也繳不到房地合一稅。

資料來源聯合新聞網

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餘屋困境反映市場低迷 這一區如坐雲霄飛車(中信房屋林家民)☛2018年10月29日 財經中心綜合報導

財經中心／綜合報導 - 2018-10-29 10:00:38

nownews連結      奇摩連結      新浪新聞連結

房子越賣越多現象已經持續了很長一段時間，市場供過於求，新建餘屋數不斷增加，導致這些價格飆高、推案量大的地區，因缺乏買盤支撐，新房買氣直凍，房市旺季真的已不復在了嗎？

中信房屋新莊副都心加盟店店長林家民表示，新建待售餘屋量全台約7.5萬宅，卻未拖累房價的理由，主要還是在土地稀有和房貸利率低，餘屋量不單只是反映現今市況，也是代表先前的預售屋市場的低迷。根據八大公股行庫內部統計，今年年底寬限期期滿的房貸將近有1500億元，這房貸量隱含潛在的逾放風險，所以除了各行庫展開救急方案外，也有不少寬限期將屆滿的客戶提前『逃難』到民營銀行之現象，但以目前貸款利率僅2%左右，無論對於持有者、投資者、建商降價拋售壓力並不大。

店長林家民也表示，全台房屋賣壓沉重，以新北市來看，又以曾經很火熱的新莊副都心為房市重災區，新莊從103年度的移轉件數6833件，104年度5188件，105年度3920件，106年度6110件，107年度1至9月3525件，105年最低點至今，新莊區的移轉件數雖然已有明顯的回升，但要注意的是目前建案都還是以「讓利」銷售來刺激買氣，議價空間也都高於10%以上，雖然新莊區持續面臨賣壓的問題存在，以目前的交易量和成交價來看，已有築底盤整的跡象，但以近期股市的震盪和今年最後一季選舉的關系，房市是否確定落底還需要觀察。
高房價時代，大部分人買房都會使用房貸，尤其是資金有限的首購族。為減輕民眾首度購置自用住宅利息負擔，政府持續釋出優惠方案，青年安心成家購屋優惠貸因應年底到期，政府政策除決定續辦2年，並考慮在現有兩段式利率方案外，另增加一段式方案，以提供專案優惠利率及高額度，協助無自用住宅首購青年輕鬆購屋。

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買賣價金代償賣方債務之法律問題

總部法務案例宣導：

甲向乙購買其名下A房屋，總價1000萬元，已付款200萬元，A屋尚未辦理過戶，適有債權人丙主張對乙(賣方)有500萬元的借貸債權，向法院聲請扣押A屋，致甲乙無法辦理過戶。甲以其價金尾款尚有800萬元，足夠代乙向丙清償其500萬元債務，然而甲尚未代償前，乙寄發存證信函給甲、丙，表明不同意甲代為清償。試問，甲在此情形下得否以價金代償乙的債務？在其代償之範圍內，可否消滅價金債務？

解析：

甲、乙之間有價金債務，乙、丙之間有借貸債務。對乙、丙債務而言，甲(第三人)代償屬於「由第三人清償」的問題；對甲、乙債務而言，甲對丙(第三人)給付價金，屬於「向第三人清償」的問題。

就乙、丙之間的債務而言，原則上第三人甲可以代為清償，例外是債務人乙提出異議，則不能由第三人清償。但如果該第三人對於代償有利害關係，則有權代償，債務人不得拒絕。民法第311條規定：「債之清償，得由第三人為之。但當事人另有訂定或依債之性質不得由第三人清償者，不在此限。第三人之清償，債務人有異議時，債權人得拒絕其清償。但第三人就債之履行有利害關係者，債權人不得拒絕。」因此本題的關鍵在於，甲代償乙的債務，有沒有利害關係？

最高法院65年度第1次民庭庭推總會議決議：「甲購買乙之房屋，價款已付清，房屋尚未移轉登記及交付，乙因負債，經債權人取得執行名義後聲請法院將該房屋查封，致該房屋不能移轉登記及交付與甲，惟甲如為清償該項債務，房屋啟封，甲可因房屋之移轉登記及交付，而取得房屋之所有權及占有，如不清償，房屋因被查封而不能移轉登記及交付，妨礙其取得房屋之所有權及占有 (如進而拍賣，甲更將不能取得房屋所有權及占有) 不能謂甲非就債之履行有法律上利害關係之第三人。其情形正與抵押物之第三取得人相同 (抵押物之第三取得人為已取得之財產權積極的將被喪失之利害關係，本例則為可取得之財產權消極的將被妨礙取得或不能取得之利害關係) 。實例上對於民法第三百十一條第二項但書及第三百十二條所謂利害關係，係從寬認定，例如本院二十九年上字第一三五四號判例，對於借款時在場之中人，約明該中人有催收借款之責任者，尚且認該中人就借款之返還非無利害關係。本例情形，自應認為甲之清償係民法第三百十一條第二項但書及第三百十二條所規定於債之履行有利害關係之第三人所為之清償。」

按上述最高法院見解，本題買方甲應認為具有利害關係，可以代為清償乙對丙的借貸債務，亦即具有清償乙、丙債務的效力。

再就甲、乙之間買賣價金債務而言，甲對丙支付(代償)，可否視同清償價金，若否，則乙對甲的800萬尾款債權仍不因甲代償而消滅。民法第310條規定：「向第三人為清償，經其受領者，其效力依左列各款之規定：一、經債權人承認或受領人於受領後取得其債權者，有清償之效力。二、受領人係債權之準占有人者，以債務人不知其非債權人者為限，有清償之效力。三、除前二款情形外，於債權人因而受利益之限度內，有清償之效力。」

本題乙已明確發函表示不同意甲代償，不符合前條第一款「經債權人(乙)承認」，受領人(丙)也沒有「於受領後取得買賣價金債權」的情形；且不符合第二款，丙並非價金債權的「準占有人」。但甲對丙的代償行為，依前述具有清償乙、丙債務的效力，亦即消滅了乙對丙的債務，乙在500萬元的範圍內受有利益，依前條第三款仍有清償的效力，不受乙反對或不承認的影響，代償後甲的尾款債務只剩300萬元(800-500=300)。

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華固砸22億 新莊獵地蓋商辦

2018-09-29 01:11經濟日報 記者黃阡阡／台北報導

廠辦需求熱，建商搶進，華固28日董事會通過授權斥資22.5億元要在新北市新莊地區搶地，預計興建商辦銷售，完工後將整動出售；商仲業者認為，全台廠辦、商辦詢問度高，估計今明兩年購地蓋商辦的交易仍會持續。

華固總經理洪嘉昇對此表示，針對新莊區的土地價購事宜，預計興建商辦，完工後出售，至於相中的地點與細節部份，目前不便透露。

據了解，除了華固建設擬在新莊投資土地興建廠辦，商仲業者指出，近年建商瞄準廠辦或商辦的不少，除了最為人所知、遠雄在汐科也興建廠辦「遠雄U-TOWN」；長虹建設今年中則斥資6.18億元，買進台北市內湖區文德段727坪素地，準備興建辦公樓出售。

值得一提的是，今年以來產業擴廠需求，加上台商資均陸續回流，推升土地投資與廠辦市場的熱度，第2季台塑集團斥資187億元，買下美孚建設在內湖的台北企業總部園區「T．CBD」三大棟廠辦大樓，也成為今年廠辦交易亮點。

華固建設今年無指標大案完工入帳，不過明年不僅有建案完工入帳，也積極獵地拿庫存，除了廠辦，華固再以總價21.6億元，取得台北市北投區約829坪土地，每坪單價約為260萬元，賣方為源堃建設、志富國際及3名自然人。華固建設總經理洪嘉昇表示，該筆土地使用分區為住三，原先是走都更整合的土地，因此華固建設是帶照取得該標的，其中還包括都更獎勵及容積轉移。

雖然該筆土地可立即開發住宅產品，不過洪嘉昇表示，未來還是會進行微幅調整，預計將興建地上15樓、地下4樓的住宅產品，規劃30至40坪、2至3房的住宅案，最快明年第2季可望推案。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，華固取得土地單坪達260萬元看似略高，但由於台北市目前大面積釋出的土地罕見，該標的位於捷運沿線上，加上都更獎勵與容積移轉等，且該筆土地為帶照出售，免去都更整合的過程，可隨時開發，因此華固買進的北投價格屬於合理範圍。

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