破壞法拍屋所涉刑責與後續契約撤銷問題 中信總部法務案例分享

公告日期：2019/01/07
破壞法拍屋所涉刑責與後續契約撤銷問題
總部法務案例分享：
有名男子因不滿房屋遭法拍被迫交屋，不僅以機具大肆破壞屋內主梁、水電、衛浴、瓦斯等設備，並在牆壁以黑漆噴寫不雅文字「死絕全宅」詛咒新屋主，顯然是出於惡意毀屋報復。新屋主購得後發現大門及鑰匙孔都被灌入填縫劑，不得其門而入，直到另取得執行名義，會同書記官破門進入房屋，才發現房屋遭嚴重破壞，甚至還有噴漆詛咒，因此依刑法第353條第1項提起刑事毀損罪告訴。
解析：
依刑法第353條第1項規定，毀壞他人建築物、礦坑、船艦或致令不堪用者，得處6月以上5年以下有期徒刑。刑法第353條第1項所規定之毀壞他人建築物罪，必須毀壞建築物之重要部分，足致該建築物之全部或一部失其效用，始能成立。又必行為人具有毀損他人建築物，致使建築物損失其效用之故意為成立之要件。但男子應訊時否認涉案，堅稱自己沒住在那裡，並表示曾將鑰匙交給裝修廠商規劃隔間後就未再進入該屋，自己並非唯一持有鑰匙的人。而一審法官認為，由於沒有證據證明是男子破壞屋內設備，因此判其無罪。
高雄高分院則認定，有此敵意者僅有不願順利點交的原屋主，認為原屋主聲稱裝修後就未再進屋的辯詞不足採信，因此改依刑法第353條第1項毀損罪判處有期徒刑1年定讞。因此，債務人在房屋遭到拍賣後，就應該面對現實，不可毀屋報復，以免為自己再惹麻煩。

另外一個問題是，法拍屋遭破壞，拍定人可否撤銷買賣，放棄所拍到的房屋，而要求執行法院返還已繳之價金呢？
強制執行法上的拍賣，通說都認為性質上屬於買賣契約。而買賣關係的危險負擔，依民法第373條規定，買賣標的物之利益及危險，自「交付」時起，均由買受人負擔。因此，何時是所謂的「交付」？就很重要。
在一般的買賣，因不動產所有權之移轉以「登記」為生效要件，因此可能發生先行交付不動產予買受人，嗣後再為登記移轉，亦有可能已登記完成所有權移轉，而不動產仍未交付之情形，則應以何為準？依最高法院47年度台上字第1655號判例：「民法第373條所謂之危險負擔，除契約另有訂定外，概自標的物交付時起移轉於買受人，至買受人已否取得物之所有權，在所不問。」因此，實務上已有統一見解，認為不動產之危險負擔仍以「交付」為準。
但在強制執行程序中拍賣不動產，其危險負擔是否應該與一般買賣相同，以「交付」為準？我國強制執行法對此未設任何規定。但是，如果買受法拍屋仍以「交付」為危險負擔之判斷時點，則可能拍定人一直享受移轉所有權後之利益，但因未點交而不負危險之承擔，一旦發生所有權滅失之情形，竟仍可以標的物滅失而解除買賣契約，此顯不公平，因此一般學者均主張除非拍賣公告上另有規定，否則法院拍賣不動產之危險負擔，應解為自拍定人「取得權利移轉證書之日」起，由買受人負擔。
因此，如果承購的法拍屋是在取得權利移轉證書之前已發生房屋毀損，致令不堪使用，自應准許拍定人撤銷拍賣程序，取回已繳價金，如是在權利移轉證書之後，則不得再聲請撤銷拍賣。

所以，債務人或第三人如果是在權利移轉證書核發後，才動手毀壞法拍屋，因權利移轉證書核發後，拍定人已為所有權人，此時其觸犯之罪責則為刑法第353條毀壞建築物罪（程度上必須已達不堪用）或第354條普通毀損罪。但是如果債務人或第三人是在權利移轉證書核發前，就已經毀壞法拍屋，因權利移轉證書核發前，拍定人尚未為所有權人，此時應該准許拍定人撤銷拍賣程序，取回已繳價金，才符合公平原則。
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有關停車位之法律問題 中信總部法務法令宣導

公告日期：2019/01/14 有關停車位之法律問題 
總部法務法令宣導 (關於停車位)：
地下停車位有法定停車地、增設停車位及獎勵停車位之分（以下簡稱：法停、增停、獎停）。「法停」乃指依《建築法》、《建築技術規則》，建築物應附建防空避難設備或停車空間，因而所設置的停車空間。「增停」乃指由建商或起造人在法定停車空間以外，建商自行增設的停車空間，而建物之建築面積並未受獎勵者。
至於「獎停」乃指政府為配合都市發展，實際需要解決日趨嚴重的停車問題，獎勵建商於建造時依《建築技術規則》的設計原則，在計算樓地板面積的容積率時，另行依鼓勵係數計算，並應增設的車位數量規定，而這些依規定獎勵增設的停車位，應提供公眾使用，並於建築物明顯位置，設置停車空間標示牌；且買受「獎停」者，取得所有權，應包括在公眾的範圍之內，可以自行使用（參見內政部營建署民國84年8月17日解釋函令）。
關於法定停車空間，內政部於民國80年9月18日以台內營字第8071337號函釋，認為：（一）區分所有建築物內的法定防空避難設備或法定停車空間均不得與「主建築物」分離，應為該區分所有建築物「全體所有權人」所共有，或合意由「部分區分所有權人」所共有；（二）區分所有建築物內的法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物的區分所有權人。
交易停車位必須注意以下五點：

一、 須分辨該交易標的之車位的種類為「法停」、「增停」或「獎停」；並應注意該車位為「平面式」或「機械式」，註明其尺寸、淨高等。
二、法定停車空間為區分所有建物的「共用部分」，必須與區分所有建築物之所有權一併移轉，不得分別讓與。
三、買受停車位不論該停車位的種類如何，只要該停車位已辦妥「建物所有權第一次登記」，買受人務必向出賣人請求辦妥所有權移轉登記，倘僅訂有契約而未登記，則因前述債權契約僅具債權效力，較無保障。
四、公寓大廈起造人或建築業者，不得將「法定停車空間」讓售於區分所有權人以外之人（公寓大廈管理條例第45條第2項）。
五、停車位產權以「共有」持分登記，須注意「分管」契約及該契約的效力。
又如地下停車位原為「平面停車位」，管理委員會欲將之改為「機械式停車位」，必須獲得地下室共有人之同意，並向建管機關提出變更設計的申請，方得為之。
法定空地為公寓大廈的共用部分，《公寓大廈管理條例》第45條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地…讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權益之行為。」
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個人捐贈財產給財團法人應先申報贈與稅

2019-01-01 22:37經濟日報 記者蘇秀慧╱即時報導

甲君在2017年自銀行轉帳220萬元給子女，另轉帳500萬元給某財團法人，卻未申報贈與稅，遭補稅加罰共計100萬元；財政部表示，個人捐贈財產給財團法人，應先申報贈與稅，經審查核發證明書後，再交付捐贈財產，以免補稅加罰。

根據「遺產及贈與稅法」規定，每人每年有220萬元的贈與稅免稅額。贈與人在一年內贈與他人的財產總值超過贈與稅免稅額時，應在超過免稅額的贈與行為發生後30日內，申報贈與稅。

不過，捐贈財產給依法登記的財團法人，如該財團法人符合行政院頒定的「捐贈教育文化公益慈善宗教團體祭祀公業財團法人財產不計入遺產總額或贈與總額適用標準」規定，則不課徵贈與稅。

財政部中區國稅局表示，贈與人捐贈給財團法人的財產如為應辦理產權登記者，在辦理移轉登記時，依規定需檢附稽徵機關核發的相關證明書，贈與人在完成財產捐贈前，會知道該捐贈行為應課徵或免課徵贈與稅，不致產生爭議。

但，如果所捐贈財產屬免辦理產權登記如現金，贈與人可逕交付受贈單位，受贈單位在受贈後才經稽徵機關審查不符合不計入贈與總額適用標準，且超過每人每年贈與稅免稅額220萬元，應課徵贈與人贈與稅，如未申報並應裁處罰鍰，易滋生爭議。

因此，中區國稅局提醒，個人捐贈財產給財團法人，應先申報贈與稅，經審查核發證明書後，知道是否要課徵贈與稅，再交付捐贈財產，以免補稅加罰。

該局舉例，甲君在2017年間自所有銀行帳戶轉帳220萬元給子女，另轉帳500萬元給某財團法人，甲君贈與已超過免稅額220萬元，惟甲君並未申報贈與稅，事後經查得甲君贈與該財團法人不符合不計入贈與總額規定，甲君當年度贈與總額720萬元，應納贈與稅50萬元，並裁處罰鍰50萬元。

該局提醒稅義務人，如當年度贈與加計捐贈財團法人金額後超過當年度贈與稅免稅額，應先向稽徵機關申報，俟審查核發相關證明書後，始交付捐贈財產。