新北又有新百貨！ 宏匯廣場明年插旗新莊副都心

資料來源：自由時報 宏匯廣場插旗新莊副都心  2019/03/30 17:23

〔記者凃盈如／台北報導〕看好新北三重、蘆洲、新莊、泰山、五股118萬人口商機，在中國經營群光百貨15年有成的宏匯集團董事長許崑泰，於新北新莊副都心打造約2.6萬坪的「宏匯廣場」，訴求全客層、全方位，預計於2019年底完工，並於2020年3月試營運、4月開幕，以娛樂、體驗為特色，其中最大亮點，便是引進全台首座由日本SONY直營的演藝場館Zepp New Taipei，可容納800～2,000人，另有室內攀岩空間、300坪的VR ZONE、廚藝教室等體驗型規劃，瞄準新莊副都心周邊親子客層，董事長許崑泰表示，第一年目標業績70億元。

宏匯廣場空間建築設計，找來曾經規劃台北101、高雄85大樓的李祖原建築師事務所設計，商場室內空間，則由英國知名商空設計團隊Benoy操刀，走明亮的現代風格。宏匯廣場總經理陳玉寶提到，該商場將佔有50%零售、25%餐飲、22%娛樂，規劃為地下7層停車場、地上14層，共將引進400個品牌，B2～7樓主要為物販樓層。
包含B2超市、伴手禮、咖啡廳。
1樓規劃國際精品、化妝品。
2～5樓為男、女、童裝、鞋履、戶外、運動旅行等業種。
6樓有廚藝教室、家用寢具。
7樓是美食街與主題餐廳。
8～12樓則為體驗型消費空間，含Zepp New Taipei、美麗新影城。
9樓還設有獨家的南夢宮Namco VR一站式主題樂園。
12到14樓則為辦公室，地下停車場則含1,300個汽車車位。

陳玉寶認為，台灣並不缺乏傳統百貨，但少了有創意、體驗的「新零售」，宏匯廣場除了大幅增加娛樂、體驗設施，她也有信心宏匯廣場將是好吃、好玩、好逛，且貼心有溫度的百貨，觀察到周邊住宅多塞代同堂，她特別規劃了親子廁所，以及有專人控管的友善電梯，可讓長者或者推娃娃車的家庭使用。

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斡旋金之案例宣導

斡旋金之案例宣導

案例宣導：

買方至加盟店表示願完全依屋主(與加盟店簽立一般約)售屋條件購買不動產，並附上支票乙紙；然於簽立購屋承諾書 (或要約書)時，卻只願簽名，其他資料均空白，業務員向其索取身份證確認身分時，買方表示放在家裡，無法提供。業務員因急於成交，故未進一步要求。事後店長對於買方購屋之果決頗感懷疑，遂去電銀行照會，發現該支票已被列為拒往。業務員馬上撥打行動電話給買方，卻一直關機，聯絡無著…

注意事項：

一、 買方簽立附停止條件定金委託書(俗稱要約書)時，立契約書人欄位務必請其填寫清楚，並確認身分證，尤其是聯絡電話及地址絕對不可遺漏，以俾未來連繫或寄發存證信函之便。

二、 購屋承諾書的使用對象標的是專任約的物件，且買方必須完全接受賣方的購屋條件以及支付定金。賣方如以「一般委託銷售契約書」委託加盟店進行銷售，切勿以購屋承諾書給買方簽認。

三、 買方簽認購屋承諾書並支付定金後，將使買賣契約於焉成立，各店對於購屋承諾書必須嚴格控管，不可任由業務人員隨意取用。

四、 買方如以支票做為斡旋金委託加盟店向賣方進行要約，該張支票至少必須為即期支票(不可為遠期支票)，且發票人應以買方本人為宜，若買方使用客票，切記請買方背書。

五、 買賣契約已成交(買方簽立購屋承諾書或賣方於要約書簽認)、或買賣雙方已簽立買賣契約時，如有任一方違約，加盟店應協助另一方進行催告及解約(以該方名義為之，不可用加盟店的名義發函)，絕對不可輕忽或置該買賣契約於不顧。

六、 儘管加盟店居於買賣雙方之居間仲介角色，對於買賣雙方之交易安全，切不可置身事外！加盟店務必積極主動處理，否則如果未來發生交易糾紛，姑且不論加盟店於法律上是否有責任，消費者一定會將仲介列為求償對象，屆時處理該買賣糾紛反而曠日廢時，不勝其擾。

結論：

近來都會區不動產行情上漲幅度驚人，引發若干不肖人士企圖藉此巧設陷阱，引誘業務人員上鉤，以形成糾紛、製造索賠機會，進而謀求不當利益。各加盟店之業務人員執行仲介業務時，應謹慎小心，契約內容應掌握清楚，異常狀況應提高警覺，否則加盟店即可能成為不法集團覬覦之俎上肉，引發極大之經營風險！如各加盟店遇有犯罪新手法亦請回報總部法務，我們將適時與各加盟店進行宣導。

中信房屋仲介股份有限公司

謹上

四都購屋總價往南遞減 低總價當道 2019/03/03 (中信房屋林家民)

四都購屋總價往南遞減 低總價當道  

2019/03/03    地產天下    文/記者張瀞勻

帶看示意圖

觀察近1年住宅成交趨勢，除了2~3房產品為交易主流以外，台北市和台中市15坪以下套房交易增溫，占比在2成左右，至於總價帶，從台北市到台中市呈現遞減，落在500~1500萬元區間，顯示低總價產品仍處不敗之地，業者也預估，未來幾年在實質薪資不見成長之下，都會以中低總價為主流。

住商機構統計四都成交狀況，發現台北市以總價1500萬以下銷售最好，而新北市則以700~1000萬元為主流，而越往南走金額越少，桃園市、台中市以500~700萬元佔比最高。至於交易坪數，除了新北市以20~30坪最受歡迎，台北市、桃園市以及台中市都以50坪以上占比最高，除此之外，台北市和台中市15坪以下交易比例達17.7~24.9%，比重緊追在大坪數之後。

《樂居》網創辦人李奕農指出，以目前購屋趨勢而言，多數民眾以總價為主要取向，因此中低總價房屋的流動性會較佳，進而影響購屋坪數，隨著單價高低而波動，整體而言，房價相對親民的區域3~4房成交較熱，高價區塊以2~3房為主。

總價帶往南遞減 北市1500萬以下最熱銷

進一步觀察各直轄市，在台北市1500萬以下去化比例高達72%，住商不動產企畫研究室經理徐佳馨表示，近1年來台北市總價帶改變明顯，過去以總價2000萬以上為主要交易總價，但去年則以1500萬以下為主，顯見市場已經從換屋族轉為首購族進場。

此外，在北市購屋坪數部分，大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，由於總價考量，首購族向小坪數靠攏，而大坪數則在房市盤整後，房價修正10~15%，吸引換屋族進場，使得交易坪數呈現M型化。

而新北市30坪以下交易量占比超過4成，而1000萬元上下為主要總價帶，住展雜誌企研室經理何世昌指出，不少新北市購屋族來自台北市，且多為通勤至台北市的上班族，特別是年輕小家庭多選擇30坪以下住宅，主因為看中新北市交通機能，半小時至1小時就可到台北市區，反觀50坪以上交易比例僅18.1%，為四都最低。

桃園成交坪數最大 千萬內3~4房搶手

雙北以南的地區主力坪數放大到50坪以上，預算遞減到500~700萬。以桃園地區來看，50坪以上占比達到32.7%，其次40~50坪為18.4%，其餘中小坪數都僅在一成上下，李奕農分析，桃園市整體的成交坪數在四都之中是偏大的，又以1000萬以內的3~4房房型最容易成交。

桃園市升格直轄市後，都市化的程度緊追在雙北市腳步之後，加上社會福利津貼相對豐厚，在五楊高架橋、高鐵及機場捷運相繼通車後，且國道客運路線密集，使得雙北市民眾轉戰桃園意願大增，同樣1000萬元預算，在桃園市可找到透天、大樓或公寓，生活空間也可增加到3~4房。

至於台中市，該區以50坪以上和15坪以下為成交主流，尤其15坪以下占比為四都之中最高，李奕農指出，台中市近一年小坪數成交多，主因在於西屯區逢甲夜市商圈，以及發展起步早的西區、北區，多收租小套房成交貢獻，使得小坪數占比高達24.9%。

剛性買盤兩極化明顯 低總價仍為主流

房市修正近5年以來，市場僅剩剛性買盤，且剛性客層呈現兩極化，第一種為首購換屋為需求的自住客，購屋取向多以總價為導向，預算較為有限；另一種則是高端置產族，視產品獨特性、地段優越性為購屋先決條件，若有下修到一定幅度，就會有進場意願，特別是首善之都台北市，購屋坪數M型化最顯著。

而在經濟情勢未有明顯起色之前，購屋族資金有限的情況下，預估未來幾年都仍是低總價為導向，轉手性也較佳，但要特別留意的是，中小坪數產品可能會為了壓低總價，設計成迷你2房格局，實際居住空間不敷使用，抑或者少數低總價的物件可能有環境上的瑕疵，提醒消費者看屋時多細心觀察。

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中信月刋談新莊生活圈及房地產建議2019年3-4月(中信房屋林家民)

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破壞法拍屋所涉刑責與後續契約撤銷問題 中信總部法務案例分享

公告日期：2019/01/07
破壞法拍屋所涉刑責與後續契約撤銷問題
總部法務案例分享：
有名男子因不滿房屋遭法拍被迫交屋，不僅以機具大肆破壞屋內主梁、水電、衛浴、瓦斯等設備，並在牆壁以黑漆噴寫不雅文字「死絕全宅」詛咒新屋主，顯然是出於惡意毀屋報復。新屋主購得後發現大門及鑰匙孔都被灌入填縫劑，不得其門而入，直到另取得執行名義，會同書記官破門進入房屋，才發現房屋遭嚴重破壞，甚至還有噴漆詛咒，因此依刑法第353條第1項提起刑事毀損罪告訴。
解析：
依刑法第353條第1項規定，毀壞他人建築物、礦坑、船艦或致令不堪用者，得處6月以上5年以下有期徒刑。刑法第353條第1項所規定之毀壞他人建築物罪，必須毀壞建築物之重要部分，足致該建築物之全部或一部失其效用，始能成立。又必行為人具有毀損他人建築物，致使建築物損失其效用之故意為成立之要件。但男子應訊時否認涉案，堅稱自己沒住在那裡，並表示曾將鑰匙交給裝修廠商規劃隔間後就未再進入該屋，自己並非唯一持有鑰匙的人。而一審法官認為，由於沒有證據證明是男子破壞屋內設備，因此判其無罪。
高雄高分院則認定，有此敵意者僅有不願順利點交的原屋主，認為原屋主聲稱裝修後就未再進屋的辯詞不足採信，因此改依刑法第353條第1項毀損罪判處有期徒刑1年定讞。因此，債務人在房屋遭到拍賣後，就應該面對現實，不可毀屋報復，以免為自己再惹麻煩。

另外一個問題是，法拍屋遭破壞，拍定人可否撤銷買賣，放棄所拍到的房屋，而要求執行法院返還已繳之價金呢？
強制執行法上的拍賣，通說都認為性質上屬於買賣契約。而買賣關係的危險負擔，依民法第373條規定，買賣標的物之利益及危險，自「交付」時起，均由買受人負擔。因此，何時是所謂的「交付」？就很重要。
在一般的買賣，因不動產所有權之移轉以「登記」為生效要件，因此可能發生先行交付不動產予買受人，嗣後再為登記移轉，亦有可能已登記完成所有權移轉，而不動產仍未交付之情形，則應以何為準？依最高法院47年度台上字第1655號判例：「民法第373條所謂之危險負擔，除契約另有訂定外，概自標的物交付時起移轉於買受人，至買受人已否取得物之所有權，在所不問。」因此，實務上已有統一見解，認為不動產之危險負擔仍以「交付」為準。
但在強制執行程序中拍賣不動產，其危險負擔是否應該與一般買賣相同，以「交付」為準？我國強制執行法對此未設任何規定。但是，如果買受法拍屋仍以「交付」為危險負擔之判斷時點，則可能拍定人一直享受移轉所有權後之利益，但因未點交而不負危險之承擔，一旦發生所有權滅失之情形，竟仍可以標的物滅失而解除買賣契約，此顯不公平，因此一般學者均主張除非拍賣公告上另有規定，否則法院拍賣不動產之危險負擔，應解為自拍定人「取得權利移轉證書之日」起，由買受人負擔。
因此，如果承購的法拍屋是在取得權利移轉證書之前已發生房屋毀損，致令不堪使用，自應准許拍定人撤銷拍賣程序，取回已繳價金，如是在權利移轉證書之後，則不得再聲請撤銷拍賣。

所以，債務人或第三人如果是在權利移轉證書核發後，才動手毀壞法拍屋，因權利移轉證書核發後，拍定人已為所有權人，此時其觸犯之罪責則為刑法第353條毀壞建築物罪（程度上必須已達不堪用）或第354條普通毀損罪。但是如果債務人或第三人是在權利移轉證書核發前，就已經毀壞法拍屋，因權利移轉證書核發前，拍定人尚未為所有權人，此時應該准許拍定人撤銷拍賣程序，取回已繳價金，才符合公平原則。
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有關停車位之法律問題 中信總部法務法令宣導

公告日期：2019/01/14 有關停車位之法律問題 
總部法務法令宣導 (關於停車位)：
地下停車位有法定停車地、增設停車位及獎勵停車位之分（以下簡稱：法停、增停、獎停）。「法停」乃指依《建築法》、《建築技術規則》，建築物應附建防空避難設備或停車空間，因而所設置的停車空間。「增停」乃指由建商或起造人在法定停車空間以外，建商自行增設的停車空間，而建物之建築面積並未受獎勵者。
至於「獎停」乃指政府為配合都市發展，實際需要解決日趨嚴重的停車問題，獎勵建商於建造時依《建築技術規則》的設計原則，在計算樓地板面積的容積率時，另行依鼓勵係數計算，並應增設的車位數量規定，而這些依規定獎勵增設的停車位，應提供公眾使用，並於建築物明顯位置，設置停車空間標示牌；且買受「獎停」者，取得所有權，應包括在公眾的範圍之內，可以自行使用（參見內政部營建署民國84年8月17日解釋函令）。
關於法定停車空間，內政部於民國80年9月18日以台內營字第8071337號函釋，認為：（一）區分所有建築物內的法定防空避難設備或法定停車空間均不得與「主建築物」分離，應為該區分所有建築物「全體所有權人」所共有，或合意由「部分區分所有權人」所共有；（二）區分所有建築物內的法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物的區分所有權人。
交易停車位必須注意以下五點：

一、 須分辨該交易標的之車位的種類為「法停」、「增停」或「獎停」；並應注意該車位為「平面式」或「機械式」，註明其尺寸、淨高等。
二、法定停車空間為區分所有建物的「共用部分」，必須與區分所有建築物之所有權一併移轉，不得分別讓與。
三、買受停車位不論該停車位的種類如何，只要該停車位已辦妥「建物所有權第一次登記」，買受人務必向出賣人請求辦妥所有權移轉登記，倘僅訂有契約而未登記，則因前述債權契約僅具債權效力，較無保障。
四、公寓大廈起造人或建築業者，不得將「法定停車空間」讓售於區分所有權人以外之人（公寓大廈管理條例第45條第2項）。
五、停車位產權以「共有」持分登記，須注意「分管」契約及該契約的效力。
又如地下停車位原為「平面停車位」，管理委員會欲將之改為「機械式停車位」，必須獲得地下室共有人之同意，並向建管機關提出變更設計的申請，方得為之。
法定空地為公寓大廈的共用部分，《公寓大廈管理條例》第45條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地…讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權益之行為。」
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個人捐贈財產給財團法人應先申報贈與稅

2019-01-01 22:37經濟日報 記者蘇秀慧╱即時報導

甲君在2017年自銀行轉帳220萬元給子女，另轉帳500萬元給某財團法人，卻未申報贈與稅，遭補稅加罰共計100萬元；財政部表示，個人捐贈財產給財團法人，應先申報贈與稅，經審查核發證明書後，再交付捐贈財產，以免補稅加罰。

根據「遺產及贈與稅法」規定，每人每年有220萬元的贈與稅免稅額。贈與人在一年內贈與他人的財產總值超過贈與稅免稅額時，應在超過免稅額的贈與行為發生後30日內，申報贈與稅。

不過，捐贈財產給依法登記的財團法人，如該財團法人符合行政院頒定的「捐贈教育文化公益慈善宗教團體祭祀公業財團法人財產不計入遺產總額或贈與總額適用標準」規定，則不課徵贈與稅。

財政部中區國稅局表示，贈與人捐贈給財團法人的財產如為應辦理產權登記者，在辦理移轉登記時，依規定需檢附稽徵機關核發的相關證明書，贈與人在完成財產捐贈前，會知道該捐贈行為應課徵或免課徵贈與稅，不致產生爭議。

但，如果所捐贈財產屬免辦理產權登記如現金，贈與人可逕交付受贈單位，受贈單位在受贈後才經稽徵機關審查不符合不計入贈與總額適用標準，且超過每人每年贈與稅免稅額220萬元，應課徵贈與人贈與稅，如未申報並應裁處罰鍰，易滋生爭議。

因此，中區國稅局提醒，個人捐贈財產給財團法人，應先申報贈與稅，經審查核發證明書後，知道是否要課徵贈與稅，再交付捐贈財產，以免補稅加罰。

該局舉例，甲君在2017年間自所有銀行帳戶轉帳220萬元給子女，另轉帳500萬元給某財團法人，甲君贈與已超過免稅額220萬元，惟甲君並未申報贈與稅，事後經查得甲君贈與該財團法人不符合不計入贈與總額規定，甲君當年度贈與總額720萬元，應納贈與稅50萬元，並裁處罰鍰50萬元。

該局提醒稅義務人，如當年度贈與加計捐贈財團法人金額後超過當年度贈與稅免稅額，應先向稽徵機關申報，俟審查核發相關證明書後，始交付捐贈財產。