有關停車位之法律問題 中信總部法務法令宣導

公告日期：2019/01/14 有關停車位之法律問題 
總部法務法令宣導 (關於停車位)：
地下停車位有法定停車地、增設停車位及獎勵停車位之分（以下簡稱：法停、增停、獎停）。「法停」乃指依《建築法》、《建築技術規則》，建築物應附建防空避難設備或停車空間，因而所設置的停車空間。「增停」乃指由建商或起造人在法定停車空間以外，建商自行增設的停車空間，而建物之建築面積並未受獎勵者。
至於「獎停」乃指政府為配合都市發展，實際需要解決日趨嚴重的停車問題，獎勵建商於建造時依《建築技術規則》的設計原則，在計算樓地板面積的容積率時，另行依鼓勵係數計算，並應增設的車位數量規定，而這些依規定獎勵增設的停車位，應提供公眾使用，並於建築物明顯位置，設置停車空間標示牌；且買受「獎停」者，取得所有權，應包括在公眾的範圍之內，可以自行使用（參見內政部營建署民國84年8月17日解釋函令）。
關於法定停車空間，內政部於民國80年9月18日以台內營字第8071337號函釋，認為：（一）區分所有建築物內的法定防空避難設備或法定停車空間均不得與「主建築物」分離，應為該區分所有建築物「全體所有權人」所共有，或合意由「部分區分所有權人」所共有；（二）區分所有建築物內的法定防空避難設備或法定停車空間，其移轉承受人應為該區分所有建築物的區分所有權人。
交易停車位必須注意以下五點：

一、 須分辨該交易標的之車位的種類為「法停」、「增停」或「獎停」；並應注意該車位為「平面式」或「機械式」，註明其尺寸、淨高等。
二、法定停車空間為區分所有建物的「共用部分」，必須與區分所有建築物之所有權一併移轉，不得分別讓與。
三、買受停車位不論該停車位的種類如何，只要該停車位已辦妥「建物所有權第一次登記」，買受人務必向出賣人請求辦妥所有權移轉登記，倘僅訂有契約而未登記，則因前述債權契約僅具債權效力，較無保障。
四、公寓大廈起造人或建築業者，不得將「法定停車空間」讓售於區分所有權人以外之人（公寓大廈管理條例第45條第2項）。
五、停車位產權以「共有」持分登記，須注意「分管」契約及該契約的效力。
又如地下停車位原為「平面停車位」，管理委員會欲將之改為「機械式停車位」，必須獲得地下室共有人之同意，並向建管機關提出變更設計的申請，方得為之。
法定空地為公寓大廈的共用部分，《公寓大廈管理條例》第45條第2項規定：「公寓大廈之起造人或建築業者，不得將共用部分，包含法定空地…讓售於特定人或為區分所有權人以外之特定人設定專用使用權或為其他有損害區分所有權益之行為。」
中信房屋仲介股份有限公司
謹上

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個人捐贈財產給財團法人應先申報贈與稅

2019-01-01 22:37經濟日報 記者蘇秀慧╱即時報導

甲君在2017年自銀行轉帳220萬元給子女，另轉帳500萬元給某財團法人，卻未申報贈與稅，遭補稅加罰共計100萬元；財政部表示，個人捐贈財產給財團法人，應先申報贈與稅，經審查核發證明書後，再交付捐贈財產，以免補稅加罰。

根據「遺產及贈與稅法」規定，每人每年有220萬元的贈與稅免稅額。贈與人在一年內贈與他人的財產總值超過贈與稅免稅額時，應在超過免稅額的贈與行為發生後30日內，申報贈與稅。

不過，捐贈財產給依法登記的財團法人，如該財團法人符合行政院頒定的「捐贈教育文化公益慈善宗教團體祭祀公業財團法人財產不計入遺產總額或贈與總額適用標準」規定，則不課徵贈與稅。

財政部中區國稅局表示，贈與人捐贈給財團法人的財產如為應辦理產權登記者，在辦理移轉登記時，依規定需檢附稽徵機關核發的相關證明書，贈與人在完成財產捐贈前，會知道該捐贈行為應課徵或免課徵贈與稅，不致產生爭議。

但，如果所捐贈財產屬免辦理產權登記如現金，贈與人可逕交付受贈單位，受贈單位在受贈後才經稽徵機關審查不符合不計入贈與總額適用標準，且超過每人每年贈與稅免稅額220萬元，應課徵贈與人贈與稅，如未申報並應裁處罰鍰，易滋生爭議。

因此，中區國稅局提醒，個人捐贈財產給財團法人，應先申報贈與稅，經審查核發證明書後，知道是否要課徵贈與稅，再交付捐贈財產，以免補稅加罰。

該局舉例，甲君在2017年間自所有銀行帳戶轉帳220萬元給子女，另轉帳500萬元給某財團法人，甲君贈與已超過免稅額220萬元，惟甲君並未申報贈與稅，事後經查得甲君贈與該財團法人不符合不計入贈與總額規定，甲君當年度贈與總額720萬元，應納贈與稅50萬元，並裁處罰鍰50萬元。

該局提醒稅義務人，如當年度贈與加計捐贈財團法人金額後超過當年度贈與稅免稅額，應先向稽徵機關申報，俟審查核發相關證明書後，始交付捐贈財產。

房地合一稅申報 三點不漏

2018-12-23 23:46經濟日報 記者翁至威／台北報導

房地合一課稅新制自2016年上路，事實上早已不「新」，但仍有不少民眾在申報時，容易出現交易取得日認定錯誤、忽略申報期限、應申報卻未申報等三大問題。

財政部北區國稅局提醒，未依規定辦理申辦最高可開罰3萬元以下罰鍰，納稅義務人必須熟悉規定。

北區國稅局表示，近期發現仍有不少納稅人因為不熟悉稅法規定，一時疏忽未申報或申報錯誤，提醒個人交易2016年後取得的房地，或是2014年1月2日後取得且持有期間兩年內的房地，都屬於房地合一制課稅範圍。

經濟日報提供

國稅局指出，民眾最常出現的錯誤包含交易日及取得日認定、申報期限以及應申報類型卻未申報。

官員表示，交易日、取得日的認定，都是以房地完成所有權移轉登記日為準；至於申報期限，則是自完成所有權登記次日起算，必須在30日內依規定格式填寫申報書，如有應納稅額，則必須檢附繳款收據，併同契約書影本等文件辦理申報。

常讓民眾誤以為不用申報的類型中，最常被提到的就是房地交易虧損。國稅局表示，即使房地交易所得為0元或虧損，實際並無應納稅額，但仍要記得辦理申報。

此外，房地與他人「交換」，在稅法認定上也屬於房地交易；而如果只出售土地，未交易房屋，也同樣是房地交易所得稅的課稅範圍。

國稅局也提醒，二親等以內親買賣新制課稅範圍的房地，許多納稅人誤以為，已經課徵贈與稅，就無須再課房地合一稅，但這是大錯特錯的觀念。國稅局表示，兩者分屬不同稅目，課徵意義也不同，仍需在期限內完成申報。

而如果個人一併出售分次取得的房地，就必須分別依據各房地取得日期，來決定適用房地合一新制或舊制，以維持租稅公平。

國稅局呼籲，適用房地合一課稅新制的房地，必須依規定辦理申報，否則除補稅外，還可處3千元以上、3萬元以下罰鍰。

資料來源：經濟日報

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房仲詐仲介服務費 判刑4月

2018-12-09 16:48〔記者王定傳／新北報導〕
資料來源如連結

林姓房仲仲介買賣1間屋價1660萬元的房屋時，利用買方與屋主無法直接面談，需由房仲人員轉告資訊不透明優勢，向邱姓買家騙稱賣家不想出賣方仲介服務費，要求邱男把屋價1％的買方仲介服務費，約16萬6000元，提高為2％即33萬2000元，邱男察覺受騙而未給多增加的服務費並提告，不料，林男卻當庭意有所指地說：「我從事仲介8年，人家口中所謂的奧客，我也遇到不少，但這個狀況我倒是第一次遇到！」新北地院合議庭斥責他犯罪手段惡劣、犯後無悔意，依詐欺取財未遂罪，判刑4個月。

檢警調查，2015年5月間，麥姓賣家委託林男同公司的另名房仲賣房，約定售出底價1600萬元，賣方仲介費4％；隔月4日，邱男請林男代與賣方進行斡旋，允諾支付屋價1％的買方仲介服務費。

據了解，隔日議價時，邱男開價1680萬元，林男卻以賣方未支付仲介服務費為由，希望買方仲介服務費能提高至2％，遭拒絕後，雙方再以1660萬元達成共識，外加2％服務費共33萬2000元，換算起來，邱男得多出16萬6000元仲介費，同年7月，邱男發現賣家有出錢後，仍有給付屋價及1％服務費，不願給增加的服務費並提告。

林男不諱言，有向邱男說賣方不想出服務費，但辯稱，邱男原設定的買價為1680萬元再加1％服務費，總額1696萬8000元，後來他去談到1660萬加上2％服務費，共1696萬2000元，比原價格便宜，也在邱男內心所設1700萬元預算範圍內，他依法收取仲介服務費，並無不法所有意圖。

合議庭不採信認為林男就是利用詐術，使邱男同意多支付1％仲介服務費，犯罪手段惡劣，徒增社會大眾對不動產經紀從業人員不信任，且其公司竟還對邱男聲請支付命令，造成邱男訟累，林男犯後更說：「我從事仲介8年，人家口中所謂的奧客我也遇到不少，但這個狀況我倒是第一次遇到」，犯後無悔意，又有竊盜記錄，判刑4月。

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買賣中古屋與驗屋的注意事項有哪些？【6個常見問題】

資料來源：Yahoo!奇摩房地產 2012年07月06日資料來源：Yahoo!奇摩房地產

【問題一】預售屋、新成屋、中古屋的差別是什麼？

【答：】 
市場上有各式各樣的產品，雖然房地產重視的是地段，但預售屋、新成屋、中古屋價錢差異大，因此更有必要分清楚各種產品的不同。 

中信房屋行銷部副理江龍名分析，預售屋是指建商已經領有建照，但還沒興建完工，所以販售的是「未來興建完成的建築物」。通常建商會委託代銷公司建造接待中心和樣品屋，展示未來興建完工的樣貌，因此販售的是一種「未來的想像」。消費者與建商簽約時，通常不會一次付清頭期款，而是依照工程的進度逐步付款，因此在前期所需要支付的資金壓力較小。 

新成屋通常是指完工後一年內，還沒有居住過的成屋。中古屋則是指房屋已經有過一次以上的轉售買賣，或是興建完工、已領取使用執照超過三年以上的房屋。通常中古屋會在仲介市場上流通。

【問題二】買中古屋的注意事項？

買賣中古屋的注意事項有哪些？【6個常見問題】 
【答：】 
同樣的地段，中古屋因為屋齡較高，如果不是特別的豪宅、名宅，通常會比新成屋、預售屋還要便宜。不過購買中古屋也得面臨到裝潢、整修等問題。暢銷書本《黑心建商的告白》作者Sway分析，中古屋購買時最大的問題，就是屋況普遍不佳，尤其有些中古屋經過投資客包裝、裝潢過後，連原本屋況差的地方都遮掩起來了，看屋時更容易被忽略。因此，檢查屋況是購買中古屋最需要注意的地方。 

另外購買中古屋則需要較多的頭期款，購買預售屋通常付完訂金後，就按照工程進度逐步付款。但中古屋則得一次付清頭期款，目前銀行貸款的成數大概是七成，但有些空屋率高、地段不佳或是屋齡過高、坪數過小的房屋，貸款成數可能只有五、六成，因此購買中古屋前一定得衡量自己的資金能力，以免簽約買屋後發現貸款不順利，無法付出頭期款，導致違約。

【問題三】中古屋交屋與驗屋注意事項？

【答：】 
中古屋最怕的就是屋況差、屋主隱瞞屋況問題，因此交屋時務必仔細驗屋，有任何疑慮也最好當下立刻點交清楚，以免事後又發生糾紛問題。Sway建議，交屋前最好可以要求仲介或是自己重新調閱建物登記謄本，仔細審視房屋的相關資料，例如是否有增建、是否有其他貸款問題尚未解決，了解房屋的所有資料。 

驗屋時，最怕原屋主隱瞞漏水問題，而仲介也沒有察覺，在不自覺的情況下入住才發現漏水嚴重，事後重新整修耗費大筆資金。Sway建議，驗屋時要特別注意窗戶縫隙、牆壁邊緣，可以觀察牆壁上有沒有水痕，從外觀來看是否有漏水的痕跡，另外也可觀察鄰居外牆，有沒有滲水的現象。壁癌問題難解決，也有不少投資客裝潢的房屋，只是把壁癌用木板、裝潢手法遮起來、沒有好好處理。因此驗屋時要特別留意窗框填縫的部份，也要仔細觀察所有的牆面，以及牆壁與天花板的交接處。 

另外水電管線問題也很重要。一般來說，只要是超過十年的房屋，水電管線大部分都會發生問題，普通的就是水管生鏽、卡污垢，嚴重的則可能造成水管漏水、糞管卡住，電路不足、跳電，如果事先沒有察覺，都會造成事後重新整理的麻煩。 

尤其是二樓的房子，更要特別注意排水問題。通常公寓排水管線會在二樓交會再往下到一樓，因此如果水管不通，很有可能在二樓回堵，造成二樓淹水問題。因此交屋時，務必仔細試試看水管排水功能。Sway建議，可以在臉盆、浴缸放水後排掉，或是試沖馬桶，測試排水功能；也可以把每個插頭孔都插上電器，測試看看能否通電，並且測試全部電器都插上後，是否會跳電。 

Sway建議，驗屋時可以隨身攜帶小工具，隨時測量和註記。捲尺、相機、奇異筆、原子筆、有色膠帶和乒乓球都是必備的工具。消費者可以挑選同一房間中不同的五個點，用奇異筆敲地磚，聽聽看聲音是否一致，測試地磚或地板是否貼合，可以把乒乓球放在地板上，看看在無外力的狀況下，是否會固定向某方向滾動，確認地面平整度。 

仔細驗屋，有問題一定要立刻提出，要求仲介或屋主回應或改善。千萬不要忘記，一定要隨時照相，留下屋內狀況的照片，以免日後發生糾紛，沒有證據。

【問題四】買中古屋遇到瑕疵(漏水、壁癌)，由誰負責修繕？

【答：】 
中信房屋行銷部副理江龍名表示，買中古屋最擔心害怕的就是遇到漏水、壁癌的問題，尤其北台灣氣候潮濕多雨，倘若真的不幸遇到漏水屋，處理起來相當麻煩、沒完沒了。因此通常在驗屋、交屋前都會仔細檢查到底有沒有漏水的問題，如果有的話，當下也會要求前一手屋主解決漏水問題，或是可以把漏水問題納入議價中，要求對方降價。 

但就怕交屋前都沒有發現漏水，等到住進去後才發現屋子滴滴答答開始狂漏水，連壁癌都跑出來了，這時責任就比較難界定。永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛分析，通常買賣雙方簽契約時，一定會仔細約定房屋漏水時的責任歸屬。因此買中古屋時務必要注意契約上是否有特別加入漏水相關附帶條件。 

有些賣方知道屋內漏水，簽約時也特別強調、註明，售屋後不負責漏水等瑕疵問題、「拋棄瑕疵擔保」，如果兩方契約成立，賣方也在契約上特別註明不負責漏水，買方事後才抱怨漏水問題，也不得要求賣方賠償。 

不過如果賣方賣屋時故意隱瞞漏水問題，而且買方可以舉證漏水問題早已存在，並非事後人為因素才導致漏水的話，只要在交屋五年內發現漏水，都可以將漏水問題追究至前一手屋主身上，要求賠償或是修復到完好無缺的狀態。因此，還是要特別注意當初簽約的契約內容。

【問題五】中古屋如何議價？

【答：】 
中古屋通常比預售屋低三成左右，因此附近有新的預售建案開工，往往也會帶動中古屋的行情。永慶房產集團研展室經理黃舒衛分析，尤其大台北房價高漲，市場多偏向賣方，議價起來就相當辛苦。如果夠幸運，也許可以碰上資金調度危機的投資客，此時議價就相當容易；不過要是一般的賣方，在不缺錢的情況下，要議價難度很高。 

黃舒衛建議，如果想買到更好價錢的房屋，可以挑新興重劃區，因為新成屋釋出量大、類似物件多，賣方出售的壓力較大，例如新北市的新莊頭前重劃區、副都心重劃區，三峽、林口等區域，總共有上萬間餘屋。同一個區域，如果又有大型社區新屋落成，不少當時買預售屋投資的人，勢必會釋出空屋，供給量增大、競爭者多，房價自然好談。 

大型社區落成後，因為釋出量大，社區內的房屋彼此競爭激烈，附近公寓、中古大樓的競爭力不如新成屋來得強，更是趁機出低價的好機會。如果想挑到低價屋，不妨假日到重劃區、新興區域附近走走，路旁隨時站著好幾組拿著立牌、守街的仲介。 

也可以挑頂樓或二樓房子，尤其是屋齡三十年左右的老舊公寓，通常房價還會比附近其他物件低一成左右。另外議價時也可以特別挑出房屋的缺點，讓屋主較無話可說例如可以嫌棄裝潢風格、屋齡老舊，或是風水問題、屋外有嫌惡設施，月是挑剔、越容易議到好價錢。

【問題六】如何避開海砂屋、凶宅？

【答：】 
買屋最怕一不小心買到海砂屋或兇宅。黃舒衛表示，不過現在各大型仲介，都會在簽約前，協助調查海砂屋、凶宅的狀況，也會在契約中特別強調註明：海砂屋檢測結果、凶宅的查證保固等。所以如果真的不幸，買屋後才發現海砂屋、凶宅問題，通常都可以依照契約，要求仲介賠償。也可以要求銀行，暫緩或停止撥付剩餘貸款給賣方，算是相當保障消費者。 

海砂屋是指，建築物的每立方米混凝土中，含有300克以上的氯離子，就是海砂屋。凶宅則定義為，建築物(包括房屋和公設)內，發生凶殺或自殺死亡的事實；不過通常不包含自然死亡，或是建築物內沒有死亡，但在離開建築物後才死亡的案例。舉例來說，某個小姐跳樓後當下沒有死亡，但是送醫後才死亡，此時那棟樓就不算是凶宅。 

Sway建議，避免高興買屋後才發現是海砂屋或凶宅，事後又得處理相關事宜，最好在買屋前就先調查清楚房屋狀況，可以洽詢土木技師公會、工研院材料所關於海砂屋的狀況，也可以向當地警察局、鄰局詢問房屋是否發生凶殺案件，或上網到「台灣凶宅網」查詢。不過最重要的是，簽約前千萬要審核清楚契約上是否有載明海砂屋、凶宅的保固，以維護自己的權益。

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房客欠繳租金，房東如何才能終止租約？

總部法務法令宣導：

>>>房客欠繳租金，房東如何才能終止租約？

租賃新法上路後，房客欠繳租金或費用達到2個月的租金額，經催繳仍不支付，房東就可以終止租約。但新法增加了終止前必須先行「通知」，因此與以往的處理有所不同，分為三個步驟如下：

第一步：催告

房客欠繳「租金」或「費用」的總額，達到2個月「租金額」時，房東要先發存證信函催告，也就是催款函。信函內容範例如下：

敬啟者：台端向本人承租○○縣○○鄉○○路○○號房屋，租期自○○年○月○日至○○年○月○日止，約定租金每月新台幣（以下同）○萬○仟元整，每月之15日繳付，惟查台端○○年○月僅給付租金○○元，短付○仟元，而○月份租金尚未給付，累計至今已達2個月租金額。請台端於文到3日內補足所積欠之租金，逾期未繳本人將終止貴我雙方租賃關係，希勿自誤為禱。

第二步：通知

從房客收到催告函後起算，到催款信函中限期補繳的期限屆滿，如果房客還沒付款，房東要發出第二封存證信函，就是「通知函」，並且附上前一封催告函的影本當附件，這是租賃新法的新規定。信函內容範例如下：

敬啟者：本人前已發出○○郵局存證信函第○○號訂期催告台端給付租金（如附件），惟台端逾期仍未為給付。為此，本人將於函到後30日終止貴我雙方租賃契約，特此通知。

第三步：終止租約

從房客收到通知函起算滿30天後，房客仍未補繳租金或費用，房東就可以發出存證信函終止租約。信函內容範例如下：

敬啟者：本人前已發出○○郵局存證信函第○○號催告給付租金及○○郵局存證信函第○○號通知即將終止租約，惟台端至今仍未補繳所欠租金。為此，本人依法終止貴我雙方之租賃契約，請台端於3日內搬遷騰空完竣並返還房屋，否則本人即依法訴請法院強制執行，並追究台端之損害賠償及刑事竊占罪責，希勿自誤為禱。

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胡偉良觀點／永遠安全、保值的房子 5種不敗房產

文／胡偉良
現在性價比最高的房子應該是大台北地區非蛋黃區但離蛋黃區不遠，交通又便捷的新房子。尤其是區域環境不錯、社區營造和管理不錯的房子更是首選。因為這樣的房子在當下它的價值還被低估中，隨著房屋的傳統價值的解購，全新的房地產價值正在塑造中。
新一代的房地產價值將包括下列新元素：
（結構、耐震）安全、社區（住戶素質）整齊、（社區資源）共利共享。除此之外，下列種類的房子，它們的價值也一直被市場所肯定。
永遠安全、保值的房子應該具有甚麼樣的條件？
(好房資料中心)
1、學區房
優質教育資源永遠都是稀缺的，人們對稀缺資源的搶奪從未停止。在供求關係的作用下，未來好的學區房房租價格將會超出大多數人的承受能力，假如一個學區有500個入學名額，市場上有1千個家庭來爭取，那麼這個學區的房租價格顯然會大大超出市場的平均水準，其最終價格絕對不會是這1千個家庭都可以承受的，而是由最富有的前500名家庭來決定。過去學區房的價值主要呈現在房價上漲，未來的價值將會體現在租金上。
2、好地段
李嘉誠說過“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”好地段的標準是什麼呢？對於眾多購房者來說，好地段意味著優美的居住環境、良好的交通位置、成熟的生活社區和完善的商業配套設施。對於店鋪投資者來說，地段是決定一個區域商業物業價值的關鍵。一個好的地段，往往意味著未來租金的高低和後續經營的穩定程度；好的地段決定著一個區域未來的客流量和交通的便捷程度，也決定著該區域未來的升值潛力。
3、捷運房
捷運一響，黃金萬兩。在全世界，捷運一直是民眾最常使用的交通方式，以方便、快捷、準時等特點成為人們所喜愛。不管租房還是購房，為了節省時間、方便出行，大家都偏愛靠捷運站較近的房產。隨著人們對捷運的依賴程度增加，捷運對於房價的提升作用也越來越明顯，捷運房也成為了抗跌保值房的首選。
4、公園房
人們對於健康放鬆的生活方式越來越嚮往，從公園聯想到的“健康”“放鬆”等生活方式，總是不斷挑逗著購房者的神經，即使花費高昂代價依然覺得物超所值。尤其是在如今環境污染問題不斷暴露的情況下，擁有一間公園房幾乎成了許多人一生的追求，由此造就的升值潛力不言而喻。
5、好戶型（格局）
採光通風好的戶型永遠不會落伍。房子想要抗跌，戶型（格局）一定不能落伍。完整的客廳與餐廳，舒適的臥室，充分採光，具備這些條件的戶型基本可以保障不落伍。
市場經濟的運行規律告訴我們，物以稀為貴，房市也是如此。那些佔據了稀缺的城市資源和生態資源的房子，即使在樓市下行階段也仍能價格堅挺。買房者們在買房過程中可將以上因素考慮其中，無論是剛需自住、還是投資理財，房子保值才能再增值。
為了幫助讀者對房地產的趨勢、脈動、運作和生態有進一步和系統化的了解，筆者出版了「胡偉良的房產世界」這本書，推薦大家不妨參閱。
資料來源：好房網

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