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震後裂縫要小心 簡易判別自保法

好房網News記者黃靖惠／整理報導

農曆春節將至，許多人在清掃住家環境，同時發現原先平整的牆面，出現一條條裂縫，為了不想花大錢補修，乾脆自行買材料填補，不過專家提醒，最好觀察裂縫寬度及裂縫產生區域，若狀況嚴重還是得請專家檢查、補修。 牆面油漆龜裂，創意繪圖被網友讚爆。
台北北投地區17日發生地震，不久陸續有人在網路發問，牆面發現裂縫該怎麼辦？阿明知識+臉書粉專分享震後注意事項，包括檢查玻璃有無產生裂痕，瓦斯管、自來水管有無破裂，或是招牌鬆脫等情況。 

阿明知識+連結分享

再者，老舊建築易因地震產生裂縫，土木技師公會理事賴建宏也提醒，當牆壁牆面接縫上有寬0.1~0.2mm裂痕，有可能是表層油漆熱漲冷縮導致。 但若是房屋角落或窗戶附近，出現寬0.3~0.5mm裂痕，可能因因房屋太過老舊；當天花板及牆面出現寬1~10mm裂痕，可能是海砂屋，最好盡速請專家檢查、修補避免憾事發生。 牆面若只是表層裂縫、無安全疑慮，民眾可準備批土、刮刀、白膠、水泥漆、乳膠漆、刷子、漆盤等材料，趁著假日動手DIY填補裂縫，恢復光亮、平整的牆面。

窗戶附近

原文網址: 震後裂縫要小心　簡易判別自保法 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/202788185928.html

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從一張「沒訂」的發票談起~~

仲介開立一張品名為「沒訂」的統一發票給買方，這其中透露了哪些訊息?值得我們推敲再三。

🔼案  例🔽
    
    五年前，買方透過仲介公司提出承購房屋的斡旋並支付二萬元的斡旋金，經過仲介的努力，屋主同意出售而成交。但是買方旋即表示反悔不想履約，於是仲介協調買方放棄購買，仲介並開立統一發票由買方收執，品名為「沒訂」，金額為二萬元。
    
    過了將近五年，買方突然向法院提起訴訟，要求仲介公司返還二萬元並支付按年息百分之二十計算的利息。

    這五年期間，仲介公司的經營權已經轉手，現在的經營團隊完全無人知悉當時買方不買的原委，所幸還能找到發票影本(買方有簽收)以及斡旋單據(賣方有簽名)。

🔼解  析🔽

1⃣
    買方交給仲介作為承購房屋的斡旋金，性質上為買方所有，仲介是為買方所保管。

    在仲介的斡旋之下，賣方隨時有可能同意出售，因此，斡旋金必須是現金即期支票或本票，千萬不要開立「遠期」支票或本票；而且票據的受款人必須是賣方(或者空白)，絕非以仲介為受款人。

2⃣
    如果屋主接受買方承購的條件，仲介會請賣方在斡旋單上簽名確認，此時買賣契約即為成立，斡旋金轉為定金，並且定金應由賣方收受。但是仲介通常會在委託契約書或斡旋單上預先約定，賣方同意仲介有權代理賣方收受定金。

    因此，當屋主同意出售時，代表仲介原本為買方保管的斡旋金，在成交之後，仲介轉為代理屋主收受並保管，此時是為定金。

3⃣
    買方嗣後表示不買，即屬違約，仲介應該：

🔘協調買方出具書面聲明放棄購買，有關定金如何處置並應一併約定清楚；或者🔘買方拒不出面，書面無法完成，則由仲介協助賣方「以賣方的名義」寄發催告以及解約的存證信函，以完備解除買賣契約的程序，後續賣方才能再賣給其他人，不致形成一屋二賣。

    如果賣方急於賣給第三人，上述程序仍然不能省略，但是可以將催告及解約函合而為一，在催告函附加解約的意思表示，範例：「請買方於函到七日內出面完成書面買賣契約簽訂，逾期則本函視為解除買賣契約之意思表示，不另通知」。

4⃣
    完成上述程序後，定金是由賣方沒收，並非由仲介收取，因此，仲介不應開立統一發票給買方。

    委託書有約定，賣方應該就沒收的定金半數作為服務報酬支付給仲介；仲介在收取此服務報酬後，開立統一發票的對象是賣方。因此，仲介在買方違約時，收取的任何報酬並非買方所支付，開立發票的對象不是買方。

5⃣
    在買賣契約成立前提之下，買方嗣後不買，雖然放棄了定金，但是並無礙於仲介可以向買方請求服務報酬的權利。

    只不過，此時仲介要主張買方給付服務報酬，幾乎都要透過多次協商或訴訟才能獲得，較耗費時間，必須考慮時間以及訴訟成本是否划算。

註：出處 ☛白法務的不動產法務園地

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中信愛的團隊公司旅遊☛2017/12/11~12/15北海道幸福之旅

謝謝吉隆旅行社服務

準備出發囉

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假買屋真詐財 警疑是「組織性騙局」

2017年12月28日 15:10 中時 謝明俊

一名曾姓女子月前出售名下位在新北市土城區一棟房屋，買方只付了一成訂金及頭款，就假藉辦銀貸名義取走房屋權狀，擅將房屋過戶，並將房子設定給地下錢莊貸款1440萬元，曾女因而向檢警控告對方詐騙，大同警分局受理查辦，買方另因以同樣手法在北市大安區購屋被告詐騙，並發現買方是由金主、土地代書及假買主多人組成，懷疑是組織性騙局，正擴大偵查中。

警方表示，這個由陳姓男子為首的購屋集團，名下有一間國際興業公司開設在北市大同區，同一個地址另設有一家土地代書事務所，但警方並未查到代書事務所的營業登記。此外，陳姓男子還在北市大安區光復南路，另設有一家物業管理公司，不過，陳某處理房屋買賣簽約，都是在大同區公司進行。

家住新北市土土城區的曾姓女子，與丈夫努力多年，繳清名下房屋貸款後，月前另購新宅，因此，有意出售原本居住的舊宅，並在591租屋網上刊登廣告，結果被陳某集團看見選為目標。

106年8月間，一對自稱夫妻的簡姓、趙姓男女，打電話給曾女約定到土城看屋，買方假裝討價還價，至106年9月26日，簡、趙同意以1500萬元購下曾女房屋，曾女對此價格相當滿意，隔兩天，簡、趙透過一名自稱姓郭的土地代書，交付10萬元訂金，並在一星期後，相約在陳某大同區公司訂約，並當面交付140萬元頭期款給曾女。

曾女是首次賣屋，缺乏經驗，買方在房屋買賣契約中訂定尾款是在107年1月15日才要付清，曾女不查買方故意將付款期限拖延3個半月，就在合約上簽名。並且，簽約當時，郭姓土地代書以辦理銀行貸款為由，需曾女提供房屋所有權狀，曾女不疑有它交出權狀、印鑑。

不料，到了10月12日，曾女在土城家中，突然有聲稱是某地下融資公司人員，要來查看屋況，曾女質疑對方，錢莊人員表示陳某以曾女房子向其錢莊設定貸款，錢莊核貸前派人確定屋況，曾女一聽大驚，前往地政事務所查證，發現房屋在10月5日簽約當天，就立刻就被過戶到陳某名下。並且地下錢莊派員查房後，陳某等人就在10月17日將房子設定給錢莊貸款1440萬元，但曾女並未收後續屋款。

曾女找來律師陪同前往陳某公司理論，陳某等人藉詞拖延，還聲稱尾款交付期限未到，公司毋須提前清償，曾女因此憤而具狀向士林地檢署控告陳某等人涉嫌詐欺，士檢於是將全案發交至大同分局偵查隊查辦。

警方受理調查，又發現陳某等人另在北市大安區，向一名林姓屋主購買一間價值2300萬元的房屋，在付出一成的訂金及頭期款後，就將房屋私下過戶到陳某名下，幸林某較有經驗，每天都在檢查房屋權狀有無被過戶，結果當房子被過戶，林某立即查覺，隨趕往陳某公司理論，並向轄區大同分局及士檢提告，同由大同分局偵查隊負責查辦。

警方依法傳喚陳某等人前來受詢，但陳某一度藉言身體不適請假，警方嚴詞要求陳某到案，深入追查陳某等人是否涉及組織性行騙。

分享自：中時

白法務分享

　　有一天，某位代書介紹一位屋主讓我認識，他將他簽的買賣契約書提供給我，要我幫忙審視是否有保障賣方的約定；因為賣方在簽約時，收到簽約款以後，就已經權狀正本以及印鑑證明交給代書，但是買方卻無法聯絡；看完契約內容之後，版主無法相信竟然有類似巫婆毒蘋果的惡毒合約，賣方等於是以頭期款當作總價而把房子賣掉，於是請代書轉知賣方立刻去調閱最新謄本，確認房屋是否還沒過戶，並進一步阻止過戶。

　　當下看完買賣合約後，版主的建議是，只要房子還沒被過戶，則不惜違約也要讓買賣流程暫停。但不幸的是，房屋在簽約隔天即已過戶，且另外又設定了高額的抵押權。合約上還約定買方可以在過戶後再付尾款，如果買方沒錢付還可以給予寬限；儘管這樣的內容完全無法想像，但是重點在於賣方竟然簽署等同賣身的不平等合約。而最近有媒體披露這個案子了(請參連結)~~中時

    版主認為，即便有透過仲介，契約權利也要自己掌握，更何況是沒有仲介把關的買賣交易呢?

    因此，版主要建議，未透過仲介的買賣，把關自身權利的做法如下：

1⃣
絕對不要相信千載難逢的超額利潤會降臨自己，這會讓自己失去理智，無法作出正確且合理的判斷。

2⃣
簽約以前先取得買賣契約書，仔細審閱內容，不要期待對方會主動把攸關您關鍵權利的約定全盤托出。

3⃣
如果自己看不懂契約內容(有很多人存在文字障礙)，一定要請專業人士幫忙，絕對不能相信對方片面的解釋內容。

4⃣
簽約時，代書如果是對方所指定，那可能要請人陪同簽約甚至自己也要指定其他代書來協助辦理買賣移轉登記事宜。

5⃣
履約保證制度要承作，就能避免絕大部分的詐騙(但永遠不可能是全部)。

6⃣
簽約過程所簽署的文件內容都要看清楚，務必小心有夾帶偷渡的伎倆，絕不能只當個簽名機器人。

    很多人買賣房屋的注意力遠遠不及上街買菜，那種貨比三家、討價還價的積極態度完全消失不見，任人宰割的程度，實在無法想像，也因此出現很多可趁之機。買賣交易、委託仲介前，先行審閱契約內容，或者多吸收法務園地分享的文章，相信必能有所助益。

註：出處 ☛白法務的不動產法務園地

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小資族租屋要注意

分享自賣厝阿明

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